城市房屋拆遷估價問題探討

不動產鑑定補償安置是城市房屋拆遷中的核心內容，拆遷活動所涉及的民事法律關系主要表現為補償安置，補償安置的基礎和依據是被拆遷房屋價格的評估，評估價是貨蔽補償標准的依據，是作出裁抉的依據。拆遷當事人對裁抉不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，有些法院將估價報告作為證據進行司法審查；有些法院將估價報告作為裁判的依據，出現估價抉定裁抉、抉定裁判的結果的現象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆遷管理條例》（以下間稱《條例》）第二十四條規定：“貨蔽補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”這一規定確定了等價有償的拆遷貨蔽補償標准的基本原則，估價機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。通過評估確定補償價格，既科學、合理，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于間化拆遷補償安置程序。我國房地產估價經過十年的發展，已經形成比較科學、完善的體系，通過評估應當能夠准確地確定被拆遷房屋的市場價格。《條例》引入通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠准確、合理補償的最好辦法。補償標准不能低于評估價格是保護被拆遷人利益的基本原則，廣州人大常委會制定的有關拆遷的地方性法規規定，對被拆遷人的補償應當按照被拆遷房屋價值的120%進行，進行等價補償是保護私權利的最低要求。充分保護私有材產已經寫入憲法。世界很多國家非常注重對私有材產的保護，例如，日本成田空港有兩條飛機跑道，在這兩條跑道之間仍有一民宅，在拆遷協商時，這家主人拒絕搬遷，無奈，另一條跑道只能繞道，這是保護私權利極端的例子。在我國保護私權利的狀況遠沒有達到這種要求，被拆遷人也沒有這種過高的奢望，只是希望給予等價值的補償。等價值如何判斷？只能按照評估確定。所以，估價在拆遷補償中起到至關重要的作用，估價也是最容易出問題的環節，因此，對估價不進行科學規範，將直接影響被拆遷人的利益。本文從估價的四個方面進行闡述。


不動產鑑定 一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性
補償標准從過去的“人頭”轉向“磚頭”，更能充分體現等價有償這一民事法律關系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導致補償標准不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔了本應由社會和政府承擔的責任，是政府搭配給拆遷人的額外義務，違背了民事法律關系的基本原則。從理論上講，社會保障屬于政府的責任，社會保障資金的支付應當通過公共材政來解抉。在公共材政解抉有困難的地區，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應當是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入護口，加重了拆遷人的負擔，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開發商開發南城的利閏不高，所以，長期以來就限制了南城的發展。而2001年《條例》把補償安置與護口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標准，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應當說，被拆遷房屋的補償標准是考慮被拆遷房屋的基准地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，慘照當地市場價格進行評估。主要體現被拆遷房屋的自然屬性。

不動產鑑定新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態。而新《條例》以原房屋的房地產市場評估價確定其價值量，符合市場經濟的客觀要求，從法律制度上體現了保護被拆遷人的材產權。“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等。由于房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的抉定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，這是典型的行政管理的思維；二是根據被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，因為產權證只是對抗善意第三人的法定依據，產權證中標明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有材產權利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產權證上記載的用途。

不動產鑑定評估價值還應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位、用途、建築面積、成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率等都應在估價時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，在估價時應當充分考慮，至于是否補償，應當根據該裝修是在拆遷公告發布之後還是在之前裝修的，如果在拆遷公告發布之後裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告發布之前裝修，應當視為善意行為，應當給予補償，新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規定。有關方面認為對裝修的評估會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。筆者認為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權利保護的具體表現。


不動產鑑定二、估價存在的問題——缺乏公正性
第一，拆遷估價的委托人的確定缺乏公正性。目前，各地在拆遷估價的委托人問題上做法不一，主要有三種選擇：（1）由拆遷人和被拆遷人共同委托。由于拆遷行為是一種民事行為，拆遷補償當然也是一種民事行為，意思自治應當貫穿于整個活動之中，作為拆遷補償的關鍵環節，對拆遷評估人的委托，如果能夠達成意思自治，是最好不過的事情。但是在拆遷實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見。所以這種選擇往往是一種理想化的方式，只這合于被拆遷人人數比較少，容易形成統一意見的情況。（2）由拆遷人委托，但反對的被拆遷人應當在50%以下。這種選擇是將多數被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為選擇的依據，這種方式是目前比較常用的，可操作性強。采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意，其實不然，被拆遷人是分散的群體，很難形成共同的意志，通常對評估人的委托是一種默示的態度，應當說默示不等于承認。中國人的維權意思不是通過法律而是千方百計通過托熟人來解抉，這也反映了我國民眾的法律意識不強。通常拆遷人非常願意采取這種方式，也是拆遷人最容易操縱評估的方式。（3）抽簽抉定。表面上看，這是非常公平的一種方式，而且也是國際慣例。但是，誰代表被拆遷人來抽簽以及被選的評估人由誰邀請是實際中難以解抉的問題，通常情況下，這些都容易被拆遷人操縱。上述三種情況很難從制度上保證拆遷估價的委托人的確定具有公正性。


不動產鑑定第二，對土地使用權補償因素缺乏量化的評估依據。《土地管理法》規定：“城市的土地屬于國家所有”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”在實踐中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定出現模糊，甚至濫用。因公共利益需要征用土地是對土地使用權合法取得者的征用，不存在合法的地上建築物，因此，不存在拆遷的問題；如果需要使用某房地產區域內的土地，就需要進行拆遷，即使是為了公共利益需要，也需要拆遷，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆遷的核心區別在于是否存在合法的地上建築物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應當包括被拆遷房屋區域內的土地使用權的價值，根據《土地管理法》的規定，住宅類土地使用權的年限為 70年，商業類土地使用權的年限為40年，拆遷許可證頒發時，不同的被拆遷房屋區域內土地使用權的剩余年限是不同的，但是，在評估時沒有考慮這一因素，對被拆遷人是不公平的，同時還可能損害國家對土地的所有權。


不動產鑑定第三，估價機構的責任不明確。二十世紀九十年代，英國出現一起會計師事務所賠償案，因為幾名合夥人的過錯導致事務所裏其他合夥人因承擔無限連帶責任而賠得傾家蕩產，承擔個人賠償責任的許多合夥人與有過錯的合夥人居然沒有見面。為了保護沒有過錯的合夥人的利益，同時也為了保護整個中介行業的發展，自該案之後，英、美、法等國家推出了有限責任合夥制。目前我國估價機構的組織形式，建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合夥企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業。房地產估價機構不像律師、注冊會計師分別有《律師法》、《注冊會計師法》那洋來依法規範，估價機構究竟可以采用什麼洋的組織形式，目前尚無法可依。不過，目前房地產估價機構的責任形式主要是有限責任，出資人按照出資比例享有利閏和分擔虧損，並以其出資額為限對外承擔有限責任。根據目前法律規定，成立咨詢類有限責任公司的最低注冊資金為10萬元，若幹出資人僅以10萬元的注冊資金對外承擔有限責任，這洋對加強出資人的責任心實在是區區之責。正是由于這種非常有限的責任再加之評估市場中不正當競爭現象的橫行，從內在責任機制上很難保證評估報告的公正性。


不動產鑑定第四，估價機構缺乏中立性。以前，房地產價格評估機構都是房地產管理部門的內設機構，雖然建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合夥企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業，但是，房地產價格評估機構仍然與房地產管理部門有著千絲萬縷的聯系。作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這洋，房地產評估機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在多評估機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低估價以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個估價市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與幹預之中生存與發展。估價機構不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，這裏作者絲毫沒有貶低估價機構的意思，造成這種狀況的原因不在于估價機構本身，而在于相應的制度和機制的不科學性。作為行業自律的管理部門，中國房地產估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規範，當然，我國房地產估價師制度建立僅十年，對其要求不能像西方發達國家幾十年乃至上百年發展的標准。作為國家主管部門，建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》對保證拆遷房屋評估公正進行起到積極作用。

不動產鑑定第五，估價報告缺乏救濟機制。一些地方政府為了所謂的政績，甚至個別領導與開發商勾結、中飽私，降低開發商的風險，最大限度的賺取利閏，指示和幹預地方房地產評估機構壓低被拆遷房屋評估價值，在補償裁抉中，依估價報告確定的價值進行“等價補償”，被拆遷人對這種扭曲的估價報告沒有救濟渠道。這顯然是一種權利真空，根據有權利就有救濟的原則，對這種估價報告應當有行業救濟、行政救濟和司法救濟。在《城市房屋拆遷估價指導意見》出台之前的法律規範中很難找到對估價報告救濟的條款，所以，從救濟的角度很難保證估價報告具有公正性。

如何避免買到輻射屋

眾所周知，房屋是不動產鑑定的一個重要組成部分，是我們生活最不可缺少一部分，如何買好房，將決定我們生活質量的好壞。所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染，這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。而國內從民生別墅事件到最近發現的天母甲桂林社區，已陸續發現約三百多戶遭輻射鋼筋污染的房屋。

由於已發現的輻射屋大都座落在台北市，其中又以71年至73年間興建的房子是屬於高危險群。因此，不論買的是預售屋或中古屋都應主動要求做輻射檢測，才能確保不會買到輻射屋。在購買預售屋或中古屋時都應主動要求做輻射檢測，最簡單的方法，就是向信譽良好的房仲業者買房子；由於重視商譽，長期經營並重視客戶的居住安全，對發生問題的房屋多會負責處理。

不動產鑑定避免買到輻射屋有下列幾個方法：
（1）建築物興建時應要求鋼筋供應廠商提出無輻射污染證明書以做日後求償之依據。
（2）要求施工廠商在每批進場鋼筋，皆須全部施作輻射檢測。
（3）既成建築物如有疑慮可函請檢測單位協助檢視。

目前市面上有專門的輻射檢測單位，請您在買房時務必請專業人員來幫您提前檢測。如果您有任何的疑問，請及時與中華資產鑑定中心股份有限公司的不動產估價師們取得聯系。

關鍵看執行 利好商品房市場

21世紀不動產鑑定市場分析師齊凡介紹，包括天通苑、回龍觀、百環家園在內的許多經濟適用房小區，都有相當一部分房源被出租。

另外，許多房源在滿五年後即被出售，這都是與政府意願相違背的。“保障房本來是非常好的民生工程，但在監督監管上存在漏洞。為什麽許多老百姓對這麽好一個工程有意見，就是因為在保障房上相關部門未能做到公平公正。”

齊凡認為該政策是否能起到實際效果，還得看執行力度。“類似的政策一直是有的，可還是出了那麽多問題，其中原因是多方面的。

此外，齊凡認為該政策其實是對商品房市場利好。“一旦監管真正落實，那必將會有一部分租賃、購房需求被擠出，轉入商品房市場，這對於目前處於低谷的樓市其實是利好。”

樓市調控相關知識

5月底，業內曾預計北京將有37個樓盤開盤。但21世紀不動產鑑定監測，一個月過去，實際上仍在多個樓盤沒有如期開盤。截至6月28日，上海原定於6月計劃開盤的61個樓盤中，僅有20個樓盤如期開盤。這種現象在其他一線城市也普遍存在。

有盤能開卻不開，是因為這些開發商不缺錢。去年以來回籠的資金還能讓他們支撐一段時間。但隨著時間的推移，開發商原有的資金自由度正在被擠壓。一是銷售回籠款急劇減少，二是到位的開發貸款也在大幅減少，三是資本市場再融資收緊，這樣，他們將主要不得不靠自有資金來支撐。

21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，新一輪樓市調控是4月中旬展開的，此時開發商們基本都制定完了全年的銷售和開發計劃，但5-6月的銷售情況顯然出乎所有開發商原有的預料，開發商一般都是以銷定產，根據銷售情況來決定拿地和施工速度，現在看來，絕大多數開發商將被迫調整他們的年度計劃。6月底或7月初，正是這樣的時間窗。

目前的樓市，濃郁的觀望情緒基本是2008年低谷時期的重現。在此情形下推盤，確實也很難聚集人氣，賣不出幾套房。與其開盤冷清倚望，不如繼續收集客戶，等待時機。

等待市場近期自動出現轉機，似乎很難，因為7、8月是傳統銷售淡季。更大的可能是，開發商在賭政策放緩的信號。林蕾分析說，從目前情況來看，現有中央政府調控政策放松的可能性為零，只是地方政府執行的力度有所不同。北京市限每戶只能新購一套房的政策雖然是“暫定”，但執行的期限至少會延續到今年年底。上海傳說中的實施細則仍未出臺，但從深圳的情況看，即使上海不借鑒北京的限購做法，至少對二套和三套房的信貸限制政策是必須執行的。可供地方政府彈性執行的，是土地出讓數量和節奏。今年土地出讓量影響的是明後年的商品房實際供應，尚不會對現有市場產生直接影響。

林蕾提醒，開發商不要低估此輪中央調控樓市的力度和決心，那就是，必須遏制房價上漲，並力爭使房價有所下降。如果達不到這種雖未明說但大家心知肚明的目標，肯定會有新的調控政策出臺，而新出臺的政策殺傷力肯定要大得多，對市場的影響也更深遠。這是所有賭博未來的開發商不願意看到的。她建議開發商順勢而為，適時降價，堅決降價。

開發商擔心，什麽樣的降價幅度能達到購房者的預期？會不會越跌越不買？從21世紀不動產門店反映，5月份以來，只要二手房業主將價格一次性降到位，亦即比周邊同類房子報價低15%以上，就可以很快成交。林蕾認為這個規律也適用於新房，只要在售樓盤或新開盤價格有15%左右的調整，成交量就會有較大的提升。

不動產鑑定中央歷次調控樓市，主要的是調價格，調結構，但不會調成交量，恰恰相反，保持房地產成交量的增長，是各級政府和市場主體都樂於看到的。而目前這個成果必須通過價格的讓步來實現。

保護樓市的剛性需求

 
此輪不動產鑑定樓市調控啟動3個月後向哪裏走，這是一個微妙的時刻。
隨著住房和城鄉建設部、銀監會、國資委有關官員的相繼表態，房地產市場調控的方向基本可以肯定：不會逆轉。

住建部官員7月12日表示，下一階段，住房和城鄉建設部將督促各地繼續堅定不移地執行“新國十條”及相關配套政策措施，嚴格執行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費的同時，堅決遏制投資投機性購房。這顯然是針對最近樓市調控“會不會半途而廢”的明確回答。

中國銀監會新聞發言人7月12日晚重申，要求各商業銀行貫徹落實國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監會《關於規範商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》，其政策要求和標準無任何變化，嚴格執行，不能動搖。這顯然是針對個別城市三套房貸有所放松的明確回答。

國資委官員則於7月12日對媒體表示，自國資委要求78戶非房地產主業中央企業退出房地產業務以來，央企退出工作正在有序順利地進行。此前，國資委明確否認了最近央企拿地是國資委暗示護盤的結果，稱其從未授意央企繼續拿地擴張。

三個部委的這些公開回應不是偶然的。21世紀不動產集團市場總監林蕾說，這是對樓市調控方向的集體回答，表明了中央政府部門繼續堅持調控的決心。樓市調控3個月是一個比較敏感的時間窗口，雖然房價上漲已經基本止住（國家發改委12日公布的數據顯示，70個大中城市6月份房價環比已經開始下降），成交量大幅下降，但這是否就是中央政府所要的最終結果，調控政策是否還要嚴格執行，成為社會普遍關心的問題。

林蕾等業內人士表示，最近一段時間，確實存在呼籲樓市調控適可而止的暗流。理由是冠冕堂皇的：今年第三、四季度經濟增幅將持續下滑，年底甚至8%不保，而受樓市調控影響，鋼材價格、鐵礦石價格已經連續兩月量價齊跌，下遊產業都在唱衰。如果再調控下去，經濟堪憂。這種說法是誇大其辭，無須詳細批駁。

與此相佐證，林蕾引用此前被炒得沸沸揚揚的中介擡高租金事件指出，冷靜地想一想就可以發現，無論是在北京、上海、深圳等一線城市還是其他二線城市，即使是市場份額最大的中介機構，也沒有能力主導租賃市場的租金，確實存在個別中介擡高租金以獲得更多些的傭金的現象，但壟斷租賃市場主導租金是絕對不可能的。表面上看，這是在說中介，實際上持此觀點的一些人士想表達的觀點是，租金大漲是樓市調控帶來的結果，只有放松調控才可以解決讓租金止漲。這種觀點故意混淆了邏輯關系，是想達到某些利益集團阻止調控的目的。

林蕾認為，三部委的表態，有助於破除開發商的幻想，穩定市場預期。7月中旬，開發商該降價就應降價了，頑抗不是最好的選擇。林蕾建議，如果想謀取更長遠的發展，采取適應市場需求的價格策略，盡快回籠資金，逢低拿地，應該是不錯的選擇。因為，剛性需求仍然龐大，現在獲取的土地上市之時或許正是需求集中釋放之時。

不過，專家們對5月以來成交量的大幅下降也表示憂慮，甚至稱某種程度上這也是市場的過激反應。中國房協副會長朱中一對媒體說，從成交量大幅萎縮的市場表現看，如果長期持續下去，並不利於市場的穩定。林蕾也認為，成交量大幅萎縮從來不是中央調控樓市的目標，相反，在價格有所下滑之後使成交量恢復，才更符合政府的本意。

從這個角度分析，不動產鑑定 樓市的剛性需求是需要保護的。前兩個月租金的全面上漲，很重要的原因就是購房的剛性需求轉化成為租賃需求，這也正說明剛性需求從未消失。林蕾等業內人士認為，此輪調控的信貸限制，確實傷害到了作為剛性需求之一的改善性需求。如果在執行銀監會、住建部等制定的二套房標準基礎上，進行微調，就可以起到保護這部分剛性需求的作用。比如，對人均居住面積未達到城市人均居住面積的家庭，購買第二套房執行第一套房的首付和利率。這其實也是7月12日住建部官員講話裏提出“支持居民合理住房消費”的應有內容。

信託的定義

信託意義 不動產鑑定

個人信託為委託人（指自然人）為財產規劃之目的，將其財產權移轉予受託人（一般為銀行），使受託人依信託契約之本旨為受益人之利益或特定目的，管理或處分信託財產之行為。 信託改變傳統「持有」的觀念為「規劃運用」的作法，即如何利用專業受託人（即指銀行）以「專業管理，集體運作」的運用方式替您作理財規劃，取代傳統「單打獨鬥」的理財方法。換言之，個人信託係為以財產權為中心之法律關係，專為個人需求量身訂作的生涯、稅務規劃及資產分配。因此個人信託於實務運作上極富彈性，於符合法令要求下，其目的、範圍或存續期間等均可依委託人之各別需要而訂定，進而達到保儲財產、避免浪費、執行遺囑、監護子女、照顧遺族等多樣化之目的。

財產獨立性

信託財產於法律上具有獨立性。其外觀上所有權雖屬於受託人，但法律上信託財產權卻獨立於受託人自有財產之外，不歸屬於受託人之遺產、破產之財產範圍，且受託人之債權人亦不得對該信託財產行使強制執行、抵銷等行為。

專業管理經營

委託人經由訂立信託契約，移轉財產權予受託人。由於受託人為專業信託業者，可藉重其專業人才之管理、經營能力，促使信託財產創造最大效益。

延續經營

人的生命再長，亦有終止時，因此如何讓財產保有完整性，並使財產權於原所有人生命終止後，仍可依照其意旨去執行，讓財產權之效益得以持續，就成為財產規劃之重心。而在信託法中明訂信託關係並不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。因此信託的法律關係建立就提供一個得以讓信託財產達到繼續經營目的。

避免財產分散

將財產交付信託後可避免財產所有權因繼承而強制分散，使家產永續存在，且委託人可在信託契約中確定受益人之信託受益權，子孫無須為爭奪遺產而傷和氣。

合法節稅

經由信託財產規劃，達成合法節省贈與稅及遺產稅之功能。

三、 個人信託之目的

（一） 永續經營：

在有限生命中，如何使財產效益不因生命結束而終止，並能將財產的產權永遠留在家族中，讓老一輩辛苦開創經營的事業，得由子孫分享。因此如何讓財產權不因生命終止而分散，甚至流失，即是財產規劃的重點。而個人信託就成為一個極佳的工具。透過信託關係的的建立，將財產權移轉予受託人，委由受託人管理處分信託財產，保有其產權之完整性，並可依委託人之意旨指定受益人得享有受益權。

（二） 稅賦考量：

現行國人財產移轉大都以贈與或遺產繼承方式為之，然此二者均須課徵相當重之稅賦，如贈與稅或遺產稅稅率最高均達５０％。因此稅賦考量，就成為移轉財產所面臨之極大問題。如何降低移轉成本，就成為個人信託財產規劃的重心。

（三） 累積財富

經由信託契約將財產權移轉專業受託機構，由專業人員依契約內容做有計劃的投資管理，可使財產充分發揮其累積效果，不致因財產過早分散或流失，而喪失創造財富之機會。

（四） 產權一致

社會中常有當不動產鑑定所有人生命終止時，其遺產繼承人因無法協議分割，而造成不動產鑑定必需以公同共有方式持有，且因該不動產產權不一致，無法做有效的管理或處分，甚至造成持有人間訴訟，糾紛等情事。但如所有權人能提早做好財產規劃，這不但能使不動產之產權保有其完整性，且能充分發揮財產效益及避免訴訟糾紛。

（五） 避免子孫爭產

財產或利益分配不均，最容易產生繼承人爭產問題。財產遺留下來，原是希望能有效照顧後代子孫，但若因而造成兄弟鬩牆或子孫間之訴訟，決非被繼承人所願見到。如何讓遺產得以依被繼承人的意思，且不生糾紛的分配給子孫，個人信託即成為極佳之工具。

（六） 財產隱匿

委託人將財產信託移轉與受託人後，形式上與名義上已不是委託人的財產，具有隱匿之特性，可避免有心人士之覬覦。

（七） 財產之保障

信託財產之債權人對信託財產不得請求強制執行或拍賣；再者，信託財產不屬於受託人破產財團之範圍。另外，信託財產之債權，不得主張與不屬於信託財產之債務抵銷。

（八） 量身訂作

個人信託可根據每人信託之目的及信託之財產作不同之規劃，符合個人不同之需要，享有VIP財產規劃之服務。

不動產鑑定

房地產估價與評估的異同

不動產鑑定房地產估價也稱為房地產價值評估，過去多稱為房地產價格評估，現在還經常稱為房地產評估。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區分，能夠交換使用。但是，科學、嚴謹地說，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對於價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限於對價值進行評估，還可指查驗某人、某物或者某項工作、活動，以判斷其表現、能力、質量、效果、影響等。

目前，評估一詞也被廣泛用於其他領域，一些法律法規還規定了許多“評估”活動。例如，教育評估、規劃實施情況評估、地震災害調查評估等。與此相似，房地產評估不僅包含房地產價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產制度政策評估等。因此，雖然房地產估價應建立在房屋工程質量、完損等級、使用功能、周圍環境等評估的基礎上，但為了表述上更加精準、明確，應把以得出房地產價值為目標和最終結論的評估，稱為房地產價值評估或者簡稱房地產估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結論的評估，應明確地稱為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當的用詞予以準確表述時，才可以籠統地稱為房地產評估。例如，商業銀行在發放房地產開發貸款時，委托房地產估價機構對申請貸款的房地產開發企業的資信狀況、財務狀況、經營管理狀況、以往開發經驗，以及房地產開發項目的合法性、經濟可行性等進行的調查和評價，可以籠統地稱為房地產評估。

特別需要指出的是，區分估價和評估並不意味著房地產估價師和房地產估價機構只能從事房地產價值評估業務。實際上，房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統價值評估業務（即為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估），通常還從事下列房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

（1）價值分配業務，例如，把包含土地價值和建築物價值在內的房地產總體價值在土地和建築物之間進行分配；把采用成本法測算出的一個商品房小區的平均房價在各幢、各樓層、各單位之間進行分配；把采用成本法測算出的一個開發區或土地一級開發片區的平均地價在開發完成後的各地塊之間進行分配；把一宗土地的價值在其上建築物的各單位之間進行分配，即所謂“高層建築地價分攤”。

（2）價值減損評估業務，例如，因規劃修改、汙染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損評估。

（3）相關經濟損失評估業務，例如，因征收、征用房地產造成的停產停業損失評估。

（4）房地產咨詢顧問業務，例如，房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產購買分析、房地產最高最佳利用分析、房地產資產管理等。

上述房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務，不僅是房地產估價師和房地產估價機構可以從事，而且是有能力從事、應當著力拓展的業務領域。

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義

國外以及中國香港和臺灣地區對房地產估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價值意見的行為或過程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英國和其他英聯邦國家大多稱為Propeny Valuation。日本和韓國稱為不動產鑑定評價，其中日本把不動產鑑定評價定義為“判定不動產的經濟價值，並將其結果用貨幣額表示”。中國香港地區習慣上稱為物業估值或物業估價。中國臺灣地區稱為不動產估價，一般把不動產估價定義為“依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。”

韓國的土地估價制度

  不動產鑑定韓國的土地估價業起步早於中國，並且經過多年的發展，已在土地估價的法律體系、估價機構設置、估價人員管理等方面形成了一套較為完備的土地估價制度。

  一、土地估價的沿革及其發展

  韓國的土地估價最早始於1911年，當時韓國制定了土地收用令，規定國家出於特定的公益事業需要，可以征用個人的土地。由於韓國土地主要為私有制，征用個人土地必須進行補償，而補償額的大小，則主要通過對土地的鑒定評價得到。由此開始了韓國現代的土地估價活動。

  1969年，為適應土地市場需要，韓國成立了國內第一家鑒定評價的專門機構——韓國鑒定院。該機構是由政府出資建立的進行鑒定評價的權威機構，是韓國最大的估價機構，其估價對象為土地、不動產、資產等，但主要業務以地產估價為主。

  1972年，韓國政府制定了《國土利用管理法》，並依照該法的有關規定設立了土地評價師制度。第二年韓國政府公布了《不動產估價法》，進而建立了公認鑒定師制度。1989年韓國政府根據《地價公示與土地估價法》中的有關規定，將土地評價師和公認鑒定師兩種估價資格正式統一為不動產鑑定師，由依據該法成立的韓國鑒定評價業協會負責不動產鑑定師的行業管理。獲得資格的不動產鑑定師可以獨立承擔評估業務。

  韓國鑒定評價業協會正式創立於1989年12月7日，是經韓國政府批準設立的法人團體，受韓國建設交通部（土地局是其中的部門）的監督指導。韓國鑒定評價業協會與先前成立的韓國鑒定院協同制定了一系列評價綱要、評價細則以及評價要領手冊等，使韓國的土地估價業逐步走上規範化和法制化的軌道，有力帶動了韓國土地估價業的發展。

二、不動產鑑定 土地估價的法律制度

  韓國土地估價的發展與其法律制度的不斷完善是緊密聯系在一起的。韓國的政府為了有效地控制土地利用，更好地規範土地市場，對土地估價實施了嚴格的管理，制定了一系列法律、法規，使土地估價有法可依。

  韓國目前已初步形成了一個較為完善的土地鑒定評價法律體系，主要包括以下幾個方面內容：

  第一，關於土地、不動產鑑定 評價的一般性法律規定，主要有《不動產估價法》、《地價公示與土地估價法》及《國土利用管理法》等。這些法律主要是針對估價原則、估價方法、估價程序、地價管理、估價機構人員管理等進行了詳盡規定。

  第二，關於特殊評估目的及評估特殊用地類型的法律法規。如：對於征地補償的評估和補償基準的相關規定，主要由《土地收用法》、《公共用地征得及損失補償特例法》、《水產法》等作出了相應規定；對有關土地課稅目的的法律法規，主要依據有《所得稅法》、《地方稅法》及《資產再評價法》、《國有資產法》等中的相關內容。

  第三，關於鑒定評價所必要的業務準則、操作手冊等規定，主要由韓國鑒定評價業協會和韓國鑒定院開發、實施，例如韓國鑒定院的鑒定評價規程集（評價綱要、評價細則等），補償評價準則（土地、營業損失、墳墓、漁業權等），物件類評價要領手冊（主要是針對機械、企業、特殊土地、資產再評價等方面），另外還有競買鑒定業務準則、新建築物單價表，耐用年數表等業務操作手冊。

三、不動產鑑定   土地估價機構與估價人員的管理

  在韓國，獲得資格的不動產鑑定 師可以從事所有領域的估價業務，評估對象除土地外，還包括房屋和其他資產等。所以韓國的估價機構除官方估價機構韓國鑒定院以及少數公司制法人機構以外，以不動產鑑定 師個人成立的評估事務所占絕大多數。1999年韓國土地鑒定評價法人機構17個，合同制或個人事務所則達到221個。

  韓國土地估價機構的業務範圍包括兩方面：一是為政府服務的業務，如標準地公示地價的調查、評價，個別公示地價的驗證，公共用地的補償評價，國有與公有地取得價格的評價等；二是為市場服務的業務，如訴訟、競買、轉讓、抵押等而對土地的鑒定平價以及與鑒定評價相關的咨詢業務等。不同類型估價機構的業務大致相近，由不動產鑑定師對承擔的業務負責。在不同業務範圍中，地產估價占主要部分。

  需要說明的是，韓國鑒定院由於政府扶持，資金雄厚，設備先進，人才濟濟，在韓國的鑒定評價業中始終處於壟斷地位。該院下設7部4室，1個培訓中心，45個分支機構，一個海外事務所。其主要職能是進行不動產及相關業務的調查、發布地價信息、調查特殊用地、研究地價動向、及時向政府提供情況或研究報告、土地估價、國有資產估價鑒定以及金融擔保業務、房地產咨詢業務、提供房地產最佳利用方案、對不動產投資的調查分析及房地產情報業務等，其中與土地相關的業務是其全部業務的主要內容。多年來，韓國鑒定院的業務範圍和業務量始終占據較大的市場份額，1999年其業務量占到該國評價業市場總規模的31％（792億韓元）。

房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

估價（valuation , appraisal）與通常意義上的定價（pricing）有本質不同。不動產鑑定 估價是提供關於價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應由交易當事人自己決定。交易當事人出於某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低於或高於價值。（批註：估價是一種專業的價值意見，而成交價是交易者雙方的事，出於某種目的，或是根據“黑市行情”它可以高於或低於估價價值）例如，根據國家產業政策，政府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價政策。甚至於私人之間的讓利交易就更不用講了。

再進一步從估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也是一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，並且由於房地產具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不存在大量相同房地產的交易，同一宗房地產交易的參與者數量一般也很少．許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響，但是對於房地產估價師或者某個市場參與者而言，房地產價值則是客觀的、由市場力量決定，即房地產價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。

因此，不動產鑑定 房地產估價不是房地產估價師的主觀隨意定價，而是房地產估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。換句話說，房地產估價是基於房地產價值本來就存在，房地產估價師只是運用自己的估價專業知識和經驗專門“提示”或者“發現”房地產的價值，而不是去“發明”或者“創造”房地產的價值。

（批註：“房地產價值是客觀的、由市場力量決定”估價師的作用就是運用自己的專業知識，把“市場力量決定”模擬在具體的估價對象上）在具體模擬市場給某個估價對象“定價”時，房地產估價師應考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在客戶群的思維進行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。

房地產估價既是一門科學也是一門藝術

正確的不動產鑑定房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥於這些理論和方法，還必須依靠房地產估價師的實踐經驗。因為房地產市場是地區性市場，各地的房地產市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響難以準確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或者數學模型就能夠測算出來的。數學公式或者數學模型中的一些參數、系數等，有時也要依靠房地產估價師的實踐經驗作出判斷。此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務中盡量同時采用多種估價方法進行估價，就是出於對不同估價方法局限性的調整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結果進行取舍、調整得出最終的估價結果，這個過程是房地產估價師對房地產市場規律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。最終的估價結果是否客觀合理，也依賴於房地產估價師的判斷力。因此，可以說房地產估價不僅是一門科學，也是一門藝術。

基於房地產估價既是科學又是藝術，世界上許多國家和地區規定要成為執業的房地產估價師，不僅應具有相當程度的估價理論知識，而且應具有一定年限以上的估價實踐經驗。例如，中國臺灣地區《不動產估價師法》第五條規定：“領有不動產估價師證書，並具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，得申請發給開業證書。不動產估價師在未領得開業證書前，不得執行業務。”

雖然不動產鑑定房地產估價也是一門藝術，但房地產估價師仍應努力把握房地產價格影響因素，科學量化它們對房地產價格的影響，從而不斷增加房地產估價的科學成分，減少其“藝術”成分，提高估價的客觀性。

臺灣人在廈門購置房產高達47000多套

兩岸不動產鑑定房地產中介行業在大三通之後開始深入探討，相互借鑒，共謀行業發展。1月16日，廈門市房地產中介行業協會組織我市房地產中介行業60多人，赴金門進行了為期三天的房地產行業考察交流，其間在金門技術學院召開的廈門金門兩岸首次房地產中介行業研討交流會上，金門縣縣長李炷烽到會致詞。據悉，目前廈門已成為金門人置業的熱土，有數據統計的金門人在廈門購置的房產有7600多套，包括一些未計入的可能達到上萬套，臺灣人在廈門購置的房產則達到47000多套，同時，8.4萬的金門已擁有700多億臺幣的儲蓄額。因此，雙方希望加強溝通交流，在中介行業上互相合作，為金廈兩地居民置業搭建更好平臺，提供更優質服務。

交流會上，金門地政局局長林德恭、臺灣地政士公會理事會理事長王進祥、金門技術學院校長李金振、金門青商會會長於正宜等對交流團的到訪表示熱烈歡迎，並介紹了金門乃至臺灣的中介行業發展狀況。廈門市房地產中介行業協會會長丁文頂，廈門市國土資源與房產管理局市場處處長常憲亞介紹了廈門房地產市場的發展狀況及中介行業的基本情況，廈門大學教授、博士生導師經益成博士對大陸的房地產稅基及評估的有關問題進行了精彩演講。

李炷烽指出，廈金兩地自2001年實施小三通以來，交往日益頻繁，並逐漸形成一體，兩岸共同生活圈指日可待，1加1不是等於2，而是11。金門希望借鑒廈門改革開放30年的成功經驗發展經濟，為這個休閑小島註入活力。據悉，2007年只有4萬人往返於廈金兩地，這一數字在2008年已突破100萬人。

作為兩門不動產鑑定房地產中介業的首次交流會，金門相關代表介紹了兩岸土地制度的不同，臺灣包括金門實行土地私有制，而大陸實行土地公有制，作為依附在地政領域的中介體系，在運作上也有所區別。目前臺灣在地政方面有地政師、不動產經紀師、不動產估價師三種專業技術職稱，服務於不同的中介領域。全臺灣房地產中介企業有5000多家，實際在運作的有3800多家，受危機影響2008年就關門了500多家。臺灣的中介企業收取的中介服務費達成交價的6%，但中介企業開辦門面也得有不小的實力，每開一個店，企業得上交協會25萬臺幣的保證金。而中介業頗感棘手的跑單問題，在臺灣已極其少見，主要因為有制定規範的契約範本和良好的法制環境。面對此次金融危機，作為臺灣房地產中介業資深專家王進祥先生說，從去年下半年開始，臺灣中介業也非常艱難，但危機也蘊含著不少機會，行業內在趁機多加研究和學習，尋求機會走出困境。

臺當局打擊炒房多管齊下

臺灣《中國時報》頭版頭條報道，臺當局打擊炒房多管齊下，各“部會”動作一波波。“央行”總裁彭淮南證實，包括調升存款準備率、選擇性信用管制，“這些都有可能”，他強調“央行”政策“力道都很強”。“經建會”則提出對非自用住宅課以重稅等措施。這些措施都將緊收市場資金，並大幅提高投資客成本，藉此抑制房價。

有關抑制不動產鑑定房價政策，彭淮南表示“我現在只能當啞巴”，他強調政策“力道都很強”，提前揭曉恐傷及無辜。但據了解，持續收攏遊資、管制銀行放款，是“央行”兩大主軸，彭淮南也已備妥資料，今日將向吳敦義報告。

收攏遊資部分，由於調升存準率“殺很大”，將待二十五日理監事會議再討論，目前只有腹案。行庫主管表示，調升存準率雖可行，但可能影響臺股、甚至一般放款，波及經濟復蘇力道，不得不多考慮。

此外，可觀察其它“部會”提出配套措施，如果能有效引導遊資，存準率這招，不妨留待後續再出手。至於選擇性信用管制，“央行”規劃針對“超漲”的特定區域，一定金額以上房貸和投資性房貸，限定貸放成數和期限，引導資金流向生產性用途。

除此之外，“央行”副總裁楊金龍也透露，或可比照香港作法，交易超過二千萬港幣者，提高稅賦；為嚴防炒作，購屋一年內過戶者，另加課印花稅。

至於升息與否，楊金龍答詢時漏了口風。他說，升息影響是全面性的，但目前房價狂飆只是短期、地區性現象，不宜采升息解決，可采針對性的政策來抑制房價。行庫解讀，“央行”月底升息機率“根本就是零”。

“經建會主委”蔡勛雄則提出幾項對策，他指出，為避免過高房價，造成民眾沈重負擔，對目前臺灣自用住宅持有率達八成的自用住宅應采輕稅，但對投資和投機的非自用住宅，則應課以重稅，換言之，特定地區之“非自用”住宅地價稅或房屋稅，應該予以調高。

蔡勛雄強調，他不贊成現階段用升息方式，解決高房價問題，但可采用選擇性信用管制，以及“特定區域”調高非自用住宅稅率的做法，抑制高房價。

其次，臺灣不動產鑑定估價制度與真正市場交易價格有所差距，蔡勛雄建議，房地產價格信息要由“內政部”統一整理，並對外告知，才能讓大家了解市場，取得真正的交易價格，因為現在市場信息有點不對稱。

第三，由於土地交易價格申報價有溢報的情形，讓投資客有炒作空間，蔡勛雄建議，“地政司”與“公平會”加強實際價格的稽查，地價的申報與查估制度都要改。

第四，為減少杠桿操作，蔡勛雄認為，銀行貸款成數要降低，“央行”與“金管會”在貸款成數調降，已經祭出相關政策。

日不可養寵物的住戶今後如何

日本(株)碓井不動產鑑定師事務所近日，公布了欲購買租賃公寓的人為對象進行的有關可養寵物的租賃公寓的意向調查結果。

此次調查，是09年6月在網上進行的問卷調查。盡管回答數根據問題項目不同，但是各個問題都得到了大概200個有效回答。

對不可養寵物的住戶問到“今後，要是改變公寓的規約或者搬家的話，有想過養寵物嗎”，回答“養寵物”的家庭住戶占44.0%，而單身住戶則占39.0%。

在不可以養寵物的租賃公寓的居住者中，對有機會就會養寵物的人問道“要是你的公寓只要多交租金，就可以養寵物的話，可以接受每月多交多少租金”時，無論是家庭還是單身者有超過30%的人表示不願意交。即使回答“願意交”的人，大多數只能接受多交“1000-5000日元”的租金。

對那些今後一年內可能有搬家計劃的人問道“對可以養寵物的公寓是怎麽想”的時候，有39.5%的人認為“即使租金貴也要住”或者“租金不變的話就住”，有24%的人回答“沒什麽想法”，有36.5%的人認為“即使租金便宜也不住”或者“租金不變的話也不住”。

該公司分析到，盡管市場上有對可以養寵物公寓的需求，但是大多數人都不願意多付租金。作為租賃經營改善的一環，建立可養寵物公寓，還需要更加深入的市場調查。

環保動向對日本不動產的影響

日本(社)建築、設備維持保全推進協會(BELCA)將於2009年11月25日13點30分，在主婦會館PLAZA f七層(東京都千代田區)召開“環保動向對不動產、建築的影響”研討會。

為了達成2050年溫室氣體減半的國際協議要求，日本地方政府和公共團體不斷采取環保措施，但在不動產、建築業減排方面還沒有取得進展。鑒於此，此次研討會向企業和業主介紹新的環保商業和技術，以促進環保事業為目標。

研討會以“環保和不動產鑑定”、“環保商業和政策的相對措施”、“環保技術的動向”為主題，住友信托銀行(株)不動產綜合咨詢部不動產鑑定室鑒定CSR擔當副部長伊藤雅人將進行《環保的動向對不動產、建築的影響》演講等。

此次會議預定可參加100人。參加費用為有BELCA資格者(建築、設備綜合管理技術人員，建築完工測定技術人員以及建築設備測定技術人員)和BELCA會員每人4000日元(含稅)，其他每人7000日元(含稅)。

關鍵看執行 利好商品房市場

21世紀不動產鑑定市場分析師齊凡介紹，包括天通苑、回龍觀、百環家園在內的許多經濟適用房小區，都有相當一部分房源被出租。

另外，許多房源在滿五年後即被出售，這都是與政府意願相違背的。“保障房本來是非常好的民生工程，但在監督監管上存在漏洞。為什麽許多老百姓對這麽好一個工程有意見，就是因為在保障房上相關部門未能做到公平公正。”

齊凡認為該政策是否能起到實際效果，還得看執行力度。“類似的政策一直是有的，可還是出了那麽多問題，其中原因是多方面的。

此外，齊凡認為該政策其實是對商品房市場利好。“一旦監管真正落實，那必將會有一部分租賃、購房需求被擠出，轉入商品房市場，這對於目前處於低谷的樓市其實是利好。”

市場的眼光正密切關註豪宅的動向

     商品房成交量急劇下降，豪宅也不例外。根據21世紀不動產鑑定的監測，5月份北京、上海、深圳豪宅市場成交量環比4月下跌均超過60%。進入6月以後，豪宅交易量繼續下滑。不過，北京有些單價達5萬元以上的豪宅項目，如長安8號、頤和原著、霄雲路8號等，交易量並未出現明顯下滑，個別項目環比反而有所增長。

    值得關註的是，與普通住宅相比，豪宅價格更顯堅挺。據21世紀不動產監測，4月17日新一輪樓市調控以後至今的兩個月時間，北京在售豪宅項目單價環比仍呈上漲之勢，平均漲幅超過4%。雖然也有少數高端住宅實行了暗折或送禮活動，但整體來看，6月20日多數在售豪宅的價格要比兩個月前高。

    21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，包括別墅和高端公寓在內的豪宅價格更抗跌，這是被歷次樓市調控所證明了的。但是，抗跌並不等於不下跌。正如高價項目是拉動區域房價的重要組成部分，豪宅項目一旦降價，也將不可遏制地帶動區域房價加速下跌。

    林蕾舉例說，2007年8月中旬，深圳房價在豪宅項目帶領下到達峰值，但隨後成交逐步清淡。9月，豪宅開始領跌。有的二手豪宅，兩個多月時間即跌去15%。正是在豪宅的帶動下，深圳房價迅速下跌。有的豪宅跌幅高達50%以上。

    豪宅由於總價高，成交要慢於普通住宅，對價格也不如後者敏感，但調整時期的市場氛圍同樣也會影響豪宅成交。林蕾稱，豪宅的調整一般要比普通住宅慢兩步，這可以理解為它的“抗跌性”比較強，但只要樓市調整時間超過3個月，豪宅就會跟隨普通住宅，逐漸加入降價的陣營。

    與普通住宅的表現形式相似，豪宅市場也是以成交清淡開始，並發展為成交慘淡，然後部分項目不得不降價，以幫助開發商回籠資金。不如所料，這種趨勢先在深圳出現，隨後是上海，接下來將是北京。林蕾表示，如果7月中旬以普通住宅為發端，掀起區域性降價潮，那麽，8月份豪宅項目就會跟隨。其規律仍然是：量先慘跌，價再慢慢降；先二手房，後新房；深圳先開始，上海緊跟，北京再上。而由於豪宅總價高，跌起來也快，動輒降價100萬，對區域樓盤影響舉足輕重，因此，豪宅的降價將加速和加劇整個樓市的降價潮。

    林蕾建議有豪宅需求的消費者，可密切關註自己心儀的區域，一旦這些區域的豪宅項目出現百萬元的深度跌幅，到達自己的心理價位，可大膽介入。21世紀不動產鑑定門店的交易實踐證明，急跌的豪宅個案，若不涉及產權和法律糾紛，會很快成交。

購房評估的問題

一般情況下，不動產鑑定二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估：

（1）買賣雙方認為有必要時 　　一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
（2）進行房地產保險時 　　房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

（3）申請抵押貸款時 　　向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而報高易價格，這對貸款銀行來說風險很大，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。

（4）發生房地產糾紛時 　不動產鑑定二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

定著物和附著物的定義及法律意義

不動產鑑定之定著物和附著物的定義及法律意義：

定著物是固定於土地並不能移動的有獨立實用價值的物。如房屋、地下管道、樹木、溝渠等。定作物雖與土地連結，但不是土地的組成部分，故屬獨立之物；

附著物是依附於不動產且分離後不能發揮效用的物，如霓虹燈、空調、浮雕、掛櫥等。附著物雖能獨立存在，但卻需依附不動產才能使用或發揮效用。

區分定著物和附著物的法律意義是什麽　　

(1)確定法律的適用。財產所有權依標的物類型區分為不動產所有權與動產所有權，並采用不同的權利變動原則。定著物因固定於土地，所以適用不動產法律，定著物所有權為不動產所有權。最高人民法院《民通意見》第186條規定:土地、附著於土地的建築物及其他定著物、建築物的固定附屬設備為不動產。而附著物，則要視與不動產的連結程度和法律規定，分別確定為動產或不動產。例如窗式空調、掛櫥等可作為動產，而電梯、墻上浮雕就可適用不動產法律。

(2)取得所有權方式不同。不動產所有權，原則上以登記為變動的公示，故土地所有人不得以添附方式原始取得適用不動產法律的定著物或附著物的所有權。而對於適用動產法律的附著物，所附不動產鑑定的所有權人可依原始取得，取得附著物的所有權。最高人民法院《民通意見》第86條中規定，附著物不能拆除的，可以折價歸所有權人。