韓國的土地估價制度

  不動產鑑定韓國的土地估價業起步早於中國，並且經過多年的發展，已在土地估價的法律體系、估價機構設置、估價人員管理等方面形成了一套較為完備的土地估價制度。

  一、土地估價的沿革及其發展

  韓國的土地估價最早始於1911年，當時韓國制定了土地收用令，規定國家出於特定的公益事業需要，可以征用個人的土地。由於韓國土地主要為私有制，征用個人土地必須進行補償，而補償額的大小，則主要通過對土地的鑒定評價得到。由此開始了韓國現代的土地估價活動。

  1969年，為適應土地市場需要，韓國成立了國內第一家鑒定評價的專門機構——韓國鑒定院。該機構是由政府出資建立的進行鑒定評價的權威機構，是韓國最大的估價機構，其估價對象為土地、不動產、資產等，但主要業務以地產估價為主。

  1972年，韓國政府制定了《國土利用管理法》，並依照該法的有關規定設立了土地評價師制度。第二年韓國政府公布了《不動產估價法》，進而建立了公認鑒定師制度。1989年韓國政府根據《地價公示與土地估價法》中的有關規定，將土地評價師和公認鑒定師兩種估價資格正式統一為不動產鑑定師，由依據該法成立的韓國鑒定評價業協會負責不動產鑑定師的行業管理。獲得資格的不動產鑑定師可以獨立承擔評估業務。

  韓國鑒定評價業協會正式創立於1989年12月7日，是經韓國政府批準設立的法人團體，受韓國建設交通部（土地局是其中的部門）的監督指導。韓國鑒定評價業協會與先前成立的韓國鑒定院協同制定了一系列評價綱要、評價細則以及評價要領手冊等，使韓國的土地估價業逐步走上規範化和法制化的軌道，有力帶動了韓國土地估價業的發展。

二、不動產鑑定 土地估價的法律制度

  韓國土地估價的發展與其法律制度的不斷完善是緊密聯系在一起的。韓國的政府為了有效地控制土地利用，更好地規範土地市場，對土地估價實施了嚴格的管理，制定了一系列法律、法規，使土地估價有法可依。

  韓國目前已初步形成了一個較為完善的土地鑒定評價法律體系，主要包括以下幾個方面內容：

  第一，關於土地、不動產鑑定 評價的一般性法律規定，主要有《不動產估價法》、《地價公示與土地估價法》及《國土利用管理法》等。這些法律主要是針對估價原則、估價方法、估價程序、地價管理、估價機構人員管理等進行了詳盡規定。

  第二，關於特殊評估目的及評估特殊用地類型的法律法規。如：對於征地補償的評估和補償基準的相關規定，主要由《土地收用法》、《公共用地征得及損失補償特例法》、《水產法》等作出了相應規定；對有關土地課稅目的的法律法規，主要依據有《所得稅法》、《地方稅法》及《資產再評價法》、《國有資產法》等中的相關內容。

  第三，關於鑒定評價所必要的業務準則、操作手冊等規定，主要由韓國鑒定評價業協會和韓國鑒定院開發、實施，例如韓國鑒定院的鑒定評價規程集（評價綱要、評價細則等），補償評價準則（土地、營業損失、墳墓、漁業權等），物件類評價要領手冊（主要是針對機械、企業、特殊土地、資產再評價等方面），另外還有競買鑒定業務準則、新建築物單價表，耐用年數表等業務操作手冊。

三、不動產鑑定   土地估價機構與估價人員的管理

  在韓國，獲得資格的不動產鑑定 師可以從事所有領域的估價業務，評估對象除土地外，還包括房屋和其他資產等。所以韓國的估價機構除官方估價機構韓國鑒定院以及少數公司制法人機構以外，以不動產鑑定 師個人成立的評估事務所占絕大多數。1999年韓國土地鑒定評價法人機構17個，合同制或個人事務所則達到221個。

  韓國土地估價機構的業務範圍包括兩方面：一是為政府服務的業務，如標準地公示地價的調查、評價，個別公示地價的驗證，公共用地的補償評價，國有與公有地取得價格的評價等；二是為市場服務的業務，如訴訟、競買、轉讓、抵押等而對土地的鑒定平價以及與鑒定評價相關的咨詢業務等。不同類型估價機構的業務大致相近，由不動產鑑定師對承擔的業務負責。在不同業務範圍中，地產估價占主要部分。

  需要說明的是，韓國鑒定院由於政府扶持，資金雄厚，設備先進，人才濟濟，在韓國的鑒定評價業中始終處於壟斷地位。該院下設7部4室，1個培訓中心，45個分支機構，一個海外事務所。其主要職能是進行不動產及相關業務的調查、發布地價信息、調查特殊用地、研究地價動向、及時向政府提供情況或研究報告、土地估價、國有資產估價鑒定以及金融擔保業務、房地產咨詢業務、提供房地產最佳利用方案、對不動產投資的調查分析及房地產情報業務等，其中與土地相關的業務是其全部業務的主要內容。多年來，韓國鑒定院的業務範圍和業務量始終占據較大的市場份額，1999年其業務量占到該國評價業市場總規模的31％（792億韓元）。