保護樓市的剛性需求

 
此輪不動產鑑定樓市調控啟動3個月後向哪裏走，這是一個微妙的時刻。
隨著住房和城鄉建設部、銀監會、國資委有關官員的相繼表態，房地產市場調控的方向基本可以肯定：不會逆轉。

住建部官員7月12日表示，下一階段，住房和城鄉建設部將督促各地繼續堅定不移地執行“新國十條”及相關配套政策措施，嚴格執行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費的同時，堅決遏制投資投機性購房。這顯然是針對最近樓市調控“會不會半途而廢”的明確回答。

中國銀監會新聞發言人7月12日晚重申，要求各商業銀行貫徹落實國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監會《關於規範商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》，其政策要求和標準無任何變化，嚴格執行，不能動搖。這顯然是針對個別城市三套房貸有所放松的明確回答。

國資委官員則於7月12日對媒體表示，自國資委要求78戶非房地產主業中央企業退出房地產業務以來，央企退出工作正在有序順利地進行。此前，國資委明確否認了最近央企拿地是國資委暗示護盤的結果，稱其從未授意央企繼續拿地擴張。

三個部委的這些公開回應不是偶然的。21世紀不動產集團市場總監林蕾說，這是對樓市調控方向的集體回答，表明了中央政府部門繼續堅持調控的決心。樓市調控3個月是一個比較敏感的時間窗口，雖然房價上漲已經基本止住（國家發改委12日公布的數據顯示，70個大中城市6月份房價環比已經開始下降），成交量大幅下降，但這是否就是中央政府所要的最終結果，調控政策是否還要嚴格執行，成為社會普遍關心的問題。

林蕾等業內人士表示，最近一段時間，確實存在呼籲樓市調控適可而止的暗流。理由是冠冕堂皇的：今年第三、四季度經濟增幅將持續下滑，年底甚至8%不保，而受樓市調控影響，鋼材價格、鐵礦石價格已經連續兩月量價齊跌，下遊產業都在唱衰。如果再調控下去，經濟堪憂。這種說法是誇大其辭，無須詳細批駁。

與此相佐證，林蕾引用此前被炒得沸沸揚揚的中介擡高租金事件指出，冷靜地想一想就可以發現，無論是在北京、上海、深圳等一線城市還是其他二線城市，即使是市場份額最大的中介機構，也沒有能力主導租賃市場的租金，確實存在個別中介擡高租金以獲得更多些的傭金的現象，但壟斷租賃市場主導租金是絕對不可能的。表面上看，這是在說中介，實際上持此觀點的一些人士想表達的觀點是，租金大漲是樓市調控帶來的結果，只有放松調控才可以解決讓租金止漲。這種觀點故意混淆了邏輯關系，是想達到某些利益集團阻止調控的目的。

林蕾認為，三部委的表態，有助於破除開發商的幻想，穩定市場預期。7月中旬，開發商該降價就應降價了，頑抗不是最好的選擇。林蕾建議，如果想謀取更長遠的發展，采取適應市場需求的價格策略，盡快回籠資金，逢低拿地，應該是不錯的選擇。因為，剛性需求仍然龐大，現在獲取的土地上市之時或許正是需求集中釋放之時。

不過，專家們對5月以來成交量的大幅下降也表示憂慮，甚至稱某種程度上這也是市場的過激反應。中國房協副會長朱中一對媒體說，從成交量大幅萎縮的市場表現看，如果長期持續下去，並不利於市場的穩定。林蕾也認為，成交量大幅萎縮從來不是中央調控樓市的目標，相反，在價格有所下滑之後使成交量恢復，才更符合政府的本意。

從這個角度分析，不動產鑑定 樓市的剛性需求是需要保護的。前兩個月租金的全面上漲，很重要的原因就是購房的剛性需求轉化成為租賃需求，這也正說明剛性需求從未消失。林蕾等業內人士認為，此輪調控的信貸限制，確實傷害到了作為剛性需求之一的改善性需求。如果在執行銀監會、住建部等制定的二套房標準基礎上，進行微調，就可以起到保護這部分剛性需求的作用。比如，對人均居住面積未達到城市人均居住面積的家庭，購買第二套房執行第一套房的首付和利率。這其實也是7月12日住建部官員講話裏提出“支持居民合理住房消費”的應有內容。