在美國不動產估價中，收益率（R）是用於直接資本化法中的回報率。直接資本化法是以收益率將單一年度收益期望值轉化成不動產價值的方法。它可以用來折現潛在總收益，有效總收益，凈經營收益或稅前現金流量。收益率是單一年度的收益與其房地產價值的比率，是靜態指標。一般以第一年度的收益除以價值來計算，也可以用各年平均收益作為代表性年收益來計算。應用收益率可以一步計算出不動產價值。已知標的不動產的年收益和收益率，即：價值=收益／收益率收益率分為綜合資本化率、期末資本化率、自有資金資本化率、抵押貸款資本化率（抵押貸款常數）、建築物資本化率、土地資本化率。這些比率之間存在著內在的聯系，其中，最基本的比率是綜合資本化率。
1.綜合資本化率。綜合資本化率（Ro）是房地產單一年度凈經營收益期望值與房地產總價值或總價格的比率。凈經營收益是房地產的有效總收益扣除經營費用後，但未扣除貸款本息償還額及帳面折舊額的余額。
計算綜合資本化率的方法有：市場抽取法，投資組合法（包括抵押貸款與自有資金組合和土地與建築物組合兩種）和債務保障公式，也可以從有效總收益乘數中求算。
市場抽取法要求市場發育良好，相同類型物業的銷售資料充足。在用這種方法計算Ro時，要求比較案例的與標的不動產具有相似性，否則要對存在的差異進行修正。估價師要搜集每宗比較案例的售價，收益，費用，融資條件，銷售時的市場條件，產權情況，風險狀況。確定每宗比較案例應按照相同的計算方式計算凈經營收益。例如，比較案例的凈租金每年上漲3%，綜合資本化率是10%，標的不動產的凈租金每年上漲2%，雖然二者在其他條件上具有相似性，但標的不動產不能以10%作為它的綜合資本化率，必須進行修正，後者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比較案例為一宗舊物業，購買時的Ro為10%，但在2年內需要重新裝修，標的不動產為剛竣工的新物業，雖然二者在同一區位，交易時間接近，收益但由於後者不需要從經營費用中扣除裝修費用，故不能用前者作為後者的綜合資本化率，應該進行修正，標的不動產的R.應該低於10%.應用市場提取法計算綜合資本化率的具體步驟是：第一步，估價師收集與標的案例具有可比性的比較案例，列出它們的售價，租金標準，費用，融資條件，市場狀況，銷售時間，產權狀況等資料。
第二步，估價師利用比較案例的資料，計算出每宗案例的凈經營收益，然後將具有可比性的每宗比較案例的凈經營收益除以售價，可以得到每宗不動產的綜合資本化率，並形成一個綜合資本化率取值範圍。
第三步，估價師確定標的不動產的綜合資本化率。可以根據其與比較案例的可比性，在比較案例估算出來的綜合資本化率一定的範圍內進行休整，在根據估價師的經驗判斷而形成。
投資組合法也是計算綜合資本化率的方法，一般可以分為兩種組合，即土地與建築物組合和抵押貸款與自有資金組合。在上個世紀中期以前，人們將不動產劃分為土地和建築物兩種投資成分。在估價中，由於貸款利率較低，資本投資收益穩定，估價師一般不考慮融資的問題和資本收益，僅使用實體剩余法分別計算土地的資本化率和建築物的資本化率。1959年，埃爾伍得對收益資本化法作出了重要的貢獻，他在估價中引進了“不動產總價值必須反映抵押貸款價值及自有資金價值”的觀念，即在估價中，不僅要分析土地和建築物的價值，也要分析抵押貸款和自有資金的價值，分別計算他們的資本化率 （即抵押貸款常數和自有資金資本率），以此來表達放款人和自有資金投資者的對投資的收益的判斷。這主要是由於通貨膨脹和不動產價值實質增值已經超過了建築物實體折舊對不動產價值的影響，以及不動產投資者投資行為日益復雜，收益流量不穩定，短期投資增多等因素形成的。
2.土地資本化率和建築物資本化率在投資組合技術中，應用到土地資本化率和建築物資本化率兩個技術指標。土地與建築物組合計算綜合資本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地價值占整個不動產價值的百分比B表示建築物價值占整個不動產價值的百分比RL表示土地的資本化率RB表示建築物的資本化率土地資本化率是土地的年凈經營收益與土地價值的比率，建築物資本化率是建築物的凈經營收益與建築物價值的比率。土地資本化率和建築物資本化率可以從市場資料中應用市場提取法計算出來。在建築物剩余法中，使用土地資本化率，建築物資本化率和其他資料可以計算建築物價值，將其與已知的土地價值相加，得到整個不動產價值。這種剩余法應用範圍非常有限，可以應用到不動產（指建築物折舊）有大量累計折舊的情況下計算不動產價值的估價目的。也可以用來直接衡量建築物對整個不動產價值的貢獻度。
3.抵押貸款常數和白有資金資本化率抵押貸款常數和自有資金資本化率應用在投資組合技術中計算綜合資本化率，抵押貸款與白有資金組合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示貸款價值比，是貸款占不動產總投資的百分比RM表示抵押貸款常數E表示自有資金占不動產投資的百分比RM表示白有資金資本化率抵押貸款常數是每年的本金和利息償還額之和與抵押貸款本金總額的比率。它是放款者所要求的放款的利率報酬。自有資金資本化率是不動產年度稅前現金流量與自有資金總額的比率。自有資金資本化率可以從充足的市場資料的比較實例中計算出來的，即由每一個比較案例的年度稅前現金流量除以自有資金總額得到。年度稅前現金流量通常是不動產持有期第一年的預期現金流量。自有資金資本化率是用來資本化自有資金的收益。
已知自有資金資本化率和抵押貸款利率，以及抵押貸款總額等資料，應用自有資金剩余法可以計算出自有資金的剩余收益，它對於分析新開發的不動產的絕對所有權（或稱為不動產的完全所有權權益，他不受其他任何權利的支配，僅受政府課稅，不動產征收的限制）收益，或者評估受特定抵押貸款限制的不動產的自有資金收益。
4.動產估價期初資本化率和期末資本化率期初資本化率是不動產被購入第1年的凈經營收益與不動產現值的比率。期末資本化率是用來估計不動產期末出售價值的綜合資本化率，它高於平均綜合資本化率和期初資本化率，這是因為在不動產持有期期末，建築物的經濟壽命已減少，獲得經收益的風險較高的原因。
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