樓市調控相關知識

5月底，業內曾預計北京將有37個樓盤開盤。但21世紀不動產鑑定監測，一個月過去，實際上仍在多個樓盤沒有如期開盤。截至6月28日，上海原定於6月計劃開盤的61個樓盤中，僅有20個樓盤如期開盤。這種現象在其他一線城市也普遍存在。

有盤能開卻不開，是因為這些開發商不缺錢。去年以來回籠的資金還能讓他們支撐一段時間。但隨著時間的推移，開發商原有的資金自由度正在被擠壓。一是銷售回籠款急劇減少，二是到位的開發貸款也在大幅減少，三是資本市場再融資收緊，這樣，他們將主要不得不靠自有資金來支撐。

21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，新一輪樓市調控是4月中旬展開的，此時開發商們基本都制定完了全年的銷售和開發計劃，但5-6月的銷售情況顯然出乎所有開發商原有的預料，開發商一般都是以銷定產，根據銷售情況來決定拿地和施工速度，現在看來，絕大多數開發商將被迫調整他們的年度計劃。6月底或7月初，正是這樣的時間窗。

目前的樓市，濃郁的觀望情緒基本是2008年低谷時期的重現。在此情形下推盤，確實也很難聚集人氣，賣不出幾套房。與其開盤冷清倚望，不如繼續收集客戶，等待時機。

等待市場近期自動出現轉機，似乎很難，因為7、8月是傳統銷售淡季。更大的可能是，開發商在賭政策放緩的信號。林蕾分析說，從目前情況來看，現有中央政府調控政策放松的可能性為零，只是地方政府執行的力度有所不同。北京市限每戶只能新購一套房的政策雖然是“暫定”，但執行的期限至少會延續到今年年底。上海傳說中的實施細則仍未出臺，但從深圳的情況看，即使上海不借鑒北京的限購做法，至少對二套和三套房的信貸限制政策是必須執行的。可供地方政府彈性執行的，是土地出讓數量和節奏。今年土地出讓量影響的是明後年的商品房實際供應，尚不會對現有市場產生直接影響。

林蕾提醒，開發商不要低估此輪中央調控樓市的力度和決心，那就是，必須遏制房價上漲，並力爭使房價有所下降。如果達不到這種雖未明說但大家心知肚明的目標，肯定會有新的調控政策出臺，而新出臺的政策殺傷力肯定要大得多，對市場的影響也更深遠。這是所有賭博未來的開發商不願意看到的。她建議開發商順勢而為，適時降價，堅決降價。

開發商擔心，什麽樣的降價幅度能達到購房者的預期？會不會越跌越不買？從21世紀不動產門店反映，5月份以來，只要二手房業主將價格一次性降到位，亦即比周邊同類房子報價低15%以上，就可以很快成交。林蕾認為這個規律也適用於新房，只要在售樓盤或新開盤價格有15%左右的調整，成交量就會有較大的提升。

不動產鑑定中央歷次調控樓市，主要的是調價格，調結構，但不會調成交量，恰恰相反，保持房地產成交量的增長，是各級政府和市場主體都樂於看到的。而目前這個成果必須通過價格的讓步來實現。