1，重型倉儲架架貨架使用要防頭重腳輕：應做到高層放輕貨，底層放重貨的原則。
2，重型貨架使用要防超載：貨品存放的每層重量不得超過貨架設計的最大承載。
3，重型貨架使用要防超高超寬：貨架層高、層寬已受限制，卡板及貨物的尺寸應略小於凈空間100mm。
4，重型貨架使用要防撞擊：叉車在運行過程中，應盡量輕拿輕放。
5，重型貨架使用要貨架上方有擺放貨物時，操作人員盡量不要直接進入貨架底部。
6，重型貨架使用要防止用不標準的地臺板(卡板)在貨架上使用，川字底最適合。
在使用重型貨架時，當貨物的高度超過八米，一個特別註意的地方就是它需要有相應的裝卸機械。
因所需的通道面積總量大，故存儲密度比其它系統小。
重型倉儲架貨架的層高可調，配以各種型號叉車和堆垛機，重型倉儲架貨架能實現各種托盤的快捷存取，單元貨格最大可達 2000KG ，是各行業最常用的存儲方式。每一塊托盤均能單獨存入或移動而不需要移動其他托盤。能適應各種類型的貨架。重型倉儲貨架能按貨物尺寸的要求，調整橫梁的高度。貨物流通量大，裝卸迅速。配套設備最簡單，成本也最低，能快速安裝及折裝。
2011年9月9日 星期五
倉儲貨架運輸方案
富吉生福分有限公司：
倉儲架貨架的運輸方案，重型貨架在運輸過程中需要註意一下事項。
一、倉儲貨架作業主導型、幹線作業主導型（區域配送）
1.選擇運輸方式
考慮因素：運輸成本、安全性、大批量、到達庫有專用線：選用鐵路整車運輸。時間性強、中小批量、到達庫無專用線：選用公路運輸或鐵路零擔。根據庫存量和銷售量，選擇成本低的運輸方式，鐵路承運80%的貨物，其余的20%以公路或快運方式保證商品的供應。
2.車型的選擇
根據貨物的價格和商品性質，或客戶的特定要求，選擇敞式車、封閉車、半封閉車、保溫車、冷藏車。根據貨物運量的需要和配載合理性，選擇合適噸位的車或集裝箱，盡量做到滿載，不甩貨。
3.車輛的選擇
公路運輸，時間緊急從發運地發車，時間不緊急，盡量找回程車。
4.運輸保險
鐵路保險：代客戶辦理鐵路運輸保險；公路保險：代客戶或由客戶自己辦理汽貨運保險。
5.綜合規劃路線
單點間發運：根據不同的可行線路和運輸方式及車型進行成本預算和時間預算方案，結合客戶的要求的側重點，選擇合適的方案。同種貨物的多點間發運或調撥；考慮因素：各始發點的位置和運輸條件、始發點的可發貨數量、到達點位置和接卸條件、到達點數量、各點間不同的裏程價；目標：總運費最小；方法：多元線性回歸分析法。
二、倉儲架貨架在市內配送時作業主導
1.車型的選擇
根據貨物運量的需要和配載合理性，選擇合適的噸位，盡量做到滿載。
根據貨物的價格和商品性質，或客戶的特定要求，選擇封閉車、半封閉車、保溫車或冷藏車。
2.車輛的選擇：根據各城市道路交通管理的規定，選擇能在市內通行的車輛
3.規劃路線
目標：時間短、線路合理、滿載
4.一線多卸：
考慮因素：運貨總量、裝貨點位置、卸貨點位置和個數、最大卸貨點位置、各點的卸貨量
方法：根據起始點貨運量選擇車輛噸位
根據始發點和卸貨點，規劃閉合線路，選擇卸貨次序。
5.多點多卸：
考慮因素：可能的最大裝貨量、各裝貨點位置、各點的裝貨量、卸貨點位置和個數、最大卸貨點位置、各點的卸貨量
方法：根據某點的最大裝貨量選擇車輛噸位
線路的規劃，多元線性回歸分析
6.不同客戶貨物的配載：
考慮因素：時間差、各個客戶的裝貨量、各裝貨點位置、卸貨點位置和個數、各點的卸貨量
三、倉儲架貨架運輸方案的整體規劃
單點上最優的倉儲方案、最優的運輸方案、最優的配送方案不等於整體的最優。必須從網絡的角度，綜合倉儲方案、運輸方案、配送方案，選擇最優的整體方案。在客戶授權下，從整個網絡進行貨架運作方案的整體設計：
1.貨架網點的設定
考慮因素：數量、各點的規模、位置、主要職能進行市內配送，實現高頻次周轉及倉租相對便宜，減輕的倉租費用的負擔。
2.設計方法：
在現有的銷售網點中，選若幹銷售量最大的點作為該區的貨架網點；覆蓋區域的確定：以該點為中心，滿足經濟區域配送的範圍為該區的區域。
3.重型貨架倉儲量與配送頻次的調整
在一定的條件下倉儲成本和運輸成本是相斥的，作為客戶的貨架總代理就是要能縱觀全局，用經濟預測的方法，做好成本預算和時間預算方案，選擇最佳方案。
倉儲架貨架的運輸方案，重型貨架在運輸過程中需要註意一下事項。
一、倉儲貨架作業主導型、幹線作業主導型（區域配送）
1.選擇運輸方式
考慮因素：運輸成本、安全性、大批量、到達庫有專用線：選用鐵路整車運輸。時間性強、中小批量、到達庫無專用線：選用公路運輸或鐵路零擔。根據庫存量和銷售量，選擇成本低的運輸方式，鐵路承運80%的貨物，其余的20%以公路或快運方式保證商品的供應。
2.車型的選擇
根據貨物的價格和商品性質，或客戶的特定要求，選擇敞式車、封閉車、半封閉車、保溫車、冷藏車。根據貨物運量的需要和配載合理性，選擇合適噸位的車或集裝箱，盡量做到滿載，不甩貨。
3.車輛的選擇
公路運輸，時間緊急從發運地發車，時間不緊急，盡量找回程車。
4.運輸保險
鐵路保險：代客戶辦理鐵路運輸保險；公路保險：代客戶或由客戶自己辦理汽貨運保險。
5.綜合規劃路線
單點間發運：根據不同的可行線路和運輸方式及車型進行成本預算和時間預算方案，結合客戶的要求的側重點，選擇合適的方案。同種貨物的多點間發運或調撥；考慮因素：各始發點的位置和運輸條件、始發點的可發貨數量、到達點位置和接卸條件、到達點數量、各點間不同的裏程價；目標：總運費最小；方法：多元線性回歸分析法。
二、倉儲架貨架在市內配送時作業主導
1.車型的選擇
根據貨物運量的需要和配載合理性，選擇合適的噸位，盡量做到滿載。
根據貨物的價格和商品性質，或客戶的特定要求，選擇封閉車、半封閉車、保溫車或冷藏車。
2.車輛的選擇：根據各城市道路交通管理的規定，選擇能在市內通行的車輛
3.規劃路線
目標：時間短、線路合理、滿載
4.一線多卸：
考慮因素：運貨總量、裝貨點位置、卸貨點位置和個數、最大卸貨點位置、各點的卸貨量
方法：根據起始點貨運量選擇車輛噸位
根據始發點和卸貨點，規劃閉合線路，選擇卸貨次序。
5.多點多卸：
考慮因素：可能的最大裝貨量、各裝貨點位置、各點的裝貨量、卸貨點位置和個數、最大卸貨點位置、各點的卸貨量
方法：根據某點的最大裝貨量選擇車輛噸位
線路的規劃，多元線性回歸分析
6.不同客戶貨物的配載：
考慮因素：時間差、各個客戶的裝貨量、各裝貨點位置、卸貨點位置和個數、各點的卸貨量
三、倉儲架貨架運輸方案的整體規劃
單點上最優的倉儲方案、最優的運輸方案、最優的配送方案不等於整體的最優。必須從網絡的角度，綜合倉儲方案、運輸方案、配送方案，選擇最優的整體方案。在客戶授權下，從整個網絡進行貨架運作方案的整體設計：
1.貨架網點的設定
考慮因素：數量、各點的規模、位置、主要職能進行市內配送，實現高頻次周轉及倉租相對便宜，減輕的倉租費用的負擔。
2.設計方法：
在現有的銷售網點中，選若幹銷售量最大的點作為該區的貨架網點；覆蓋區域的確定：以該點為中心，滿足經濟區域配送的範圍為該區的區域。
3.重型貨架倉儲量與配送頻次的調整
在一定的條件下倉儲成本和運輸成本是相斥的，作為客戶的貨架總代理就是要能縱觀全局，用經濟預測的方法，做好成本預算和時間預算方案，選擇最佳方案。
臺灣中華佛教居士會
佛教在線臺灣訊 2011年8月24日，臺灣中華佛教居士會陳聲漢理事長與黃書瑋名譽理事長一行到高雄縣光德寺拜會凈心長老。
凈心長老在致詞中簡要回顧了臺灣中華佛教居士會前會長李謇居士創會過程，鼓勵臺灣中華佛教居士會努力為佛教界發展做貢獻。隨後，凈心長老並在講話中簡要介紹了光德寺從成立、重建，一直到現在取得的成績，講述了為推廣教育成立佛學院及研究所，並創辦培養出家人才的“凈覺僧伽大學”的經歷。
陳聲漢理事長在致辭中，感謝凈心長老在跨年晚會的開場致詞，使得玄奘大師頂骨舍利能順利拍攝，並借此次拜會向凈心長老贈送了一座世界和平吉祥寶塔。凈心長老向臺灣中華佛教居士會回贈一套光德寺介紹和凈心長老著作，所有團員均獲得凈心長老法語輯和演講集。
隨後，凈心長老設午齋宴請臺灣中華佛教居士會一行，並安排光德寺監院自發法師帶領其參觀“凈覺老人養護中心”。
凈心長老在致詞中簡要回顧了臺灣中華佛教居士會前會長李謇居士創會過程，鼓勵臺灣中華佛教居士會努力為佛教界發展做貢獻。隨後，凈心長老並在講話中簡要介紹了光德寺從成立、重建，一直到現在取得的成績，講述了為推廣教育成立佛學院及研究所，並創辦培養出家人才的“凈覺僧伽大學”的經歷。
陳聲漢理事長在致辭中，感謝凈心長老在跨年晚會的開場致詞，使得玄奘大師頂骨舍利能順利拍攝，並借此次拜會向凈心長老贈送了一座世界和平吉祥寶塔。凈心長老向臺灣中華佛教居士會回贈一套光德寺介紹和凈心長老著作，所有團員均獲得凈心長老法語輯和演講集。
隨後，凈心長老設午齋宴請臺灣中華佛教居士會一行，並安排光德寺監院自發法師帶領其參觀“凈覺老人養護中心”。
佛法的基本內容問答
問：緣起是什麼意思?
答：“緣起”即“諸法由因緣而起”。寶塔簡單地說，就是一切事物或一切現象的生起，都是相待相對的互存關系和條件，離開關系和條件，就不能生起任何一個事物或現象。因Hetu、緣Paccaya，一般地解釋，就是關系和條件。佛曾給“緣起”下了這樣的定義：若此有則彼有，若此生則彼生；若此無則彼無，若此滅則彼滅。這四句就是表示同時的或者異時的互存關系。
問：什麼是同時的互存關系?
答：舉一個簡單例子來說明。如師生關系：有老師則有學生，有學生則有老師，無老師則不成其為學生，無學生則不成其為老師。這是同時的互相依存的關系。
問：什麼是異時的互存關系?
答：如種子和芽的關系：因為過去先有了種子，所以今天才能有芽生；也因為今天有芽生，過去的種子才名叫種子，這是異時的互相依存的關系。從另一方面看，種子滅的時候也正是芽生的時候，芽生的時候也正是種子滅的時候，在這裏，芽和種子的生與滅現象又是同時的互存關系。總之，無論其為同時或異時，一切現象法必然是在某種互相依存的關系中存在的，沒有任何一個現象可以說是絕待絕對的存在。
問：異時的互存關系是否就是因果關系?
答：照佛教的說法，所謂互存關系，都是因果關系。從異時的互存關系來說，種子是因，芽是果，這是異時因果。從同時的互存關系來說，如以老師為主，則老師是因，學生是果；如以學生為主，則學生是因，老師是果，這是同時因果。這當然是簡單地舉例，其實因果關系是極其錯綜復雜的。從這一個角度看，這樣的因產生這樣的果；從另一個角度看，同是這個因會產生另外的果。如某甲，從師生關系看，他是乙的老師；從父子關系看，他是丙的父親；從夫妻關系看，他是丁的丈夫。以甲為因，則乙丙丁和其余一切都是果，由此而看出一因多果；以其余一切為因，則甲是果，由此而看出多因一果。實際上，沒有絕待的因，也就沒有絕待的果。世界就是這樣由時間上無數的異時連續的因果關系，與空間上無數的互相依存關系組織的無限的網。
問：聽說北京西山佛牙舍利塔，磚上和露盤上刻有經文，都是講緣起的教義的，是嗎?
答：是的。那是遼代建的塔。磚上刻著一首緣起偈偈，是偈陀Gāthā的簡稱，意思就是詩或頌：諸法因緣生，緣謝法還滅，吾師大沙門，常作如是說。露盤上刻的是這首偈的梵文。其實，不只是這座塔，古代佛塔一般都刻著這首偈當作舍利供奉。因為佛說過“見緣起即見法，見法即見佛。”所以這首偈被稱為法身舍利偈，這也是說明緣起教義在佛教中的重要地位。緬甸近年拆修一座古塔，磚上也刻著這首偈的巴利文：Ye Dhammā Hetuppabhavā， Tesam Hetum Tathāgato āha。Tesam Ca Yo nirodho，Evamvadi Mahāsamano。
問：緣起偈是誰作的?
答：是佛的弟子阿說示Assaji，最初五比丘之一，意譯是“馬勝”說出的。有一天馬勝比丘在托缽行乞的時候，遇見了婆羅門大學者舍利弗。舍利弗看見他容貌威儀，不同常人，便問他向誰學道，教義如何。馬勝比丘便說出了這首偈，舍利弗聽了很歡喜，回去向目犍連說了，兩個人便一起歸依了佛。這首偈我國有幾種譯文，偈中“吾師大沙門”，是指釋迦牟尼。沙門Samana，簡單地意譯就是出家修道者，當時婆羅門教之外各教派的出家修道者都稱為沙門。
問：在當時各教派中，緣起論是不是佛教特有的教義?
答：是的。佛經中說緣起有十一個意義：1無作者義，2有因生義，3離有情義，4依他起義，5無動作義，6性無常義，7剎那滅義，8因果相續無間斷義，9種種因果品類別義，10因果更互相符順義，11因果決定無雜亂義。這些意義都是不同於其他教派的教義的。
問：可否請你把這十一義簡單解釋一下?
答：十一義歸納起來，有四個重要的論點：一無造物主，二無我，三無常，四因果相續。
問：寶塔無造物主是什麼意思?
答：是否定創造宇宙萬物的主宰，即十一義中的“無作者義” 。因為既承認“諸法因緣生”，就不能承認有個獨立的造作者。任何一個因都是因生的，任何一個緣都是緣起的，因又有因，緣又有緣。從豎的方面推，無始無終；從橫的方面推，無邊無際。由此而得出結論：沒有絕待的一個因。緣起論者，不僅應當否認“從口生出婆羅門”的人格化的造物主，而且也應當否認作為宇宙本源的理性化的存在。從另一方面說，緣起論者固然不承認有一個絕待的第一個因，但同時又反對認為一切出自偶然的觀點。他主張任何現象的生起，都不是無因的，而是受必然的因果律支配的，這便是“有因生義”。
答：“緣起”即“諸法由因緣而起”。寶塔簡單地說，就是一切事物或一切現象的生起，都是相待相對的互存關系和條件，離開關系和條件，就不能生起任何一個事物或現象。因Hetu、緣Paccaya，一般地解釋，就是關系和條件。佛曾給“緣起”下了這樣的定義：若此有則彼有，若此生則彼生；若此無則彼無，若此滅則彼滅。這四句就是表示同時的或者異時的互存關系。
問：什麼是同時的互存關系?
答：舉一個簡單例子來說明。如師生關系：有老師則有學生，有學生則有老師，無老師則不成其為學生，無學生則不成其為老師。這是同時的互相依存的關系。
問：什麼是異時的互存關系?
答：如種子和芽的關系：因為過去先有了種子，所以今天才能有芽生；也因為今天有芽生，過去的種子才名叫種子，這是異時的互相依存的關系。從另一方面看，種子滅的時候也正是芽生的時候，芽生的時候也正是種子滅的時候，在這裏，芽和種子的生與滅現象又是同時的互存關系。總之，無論其為同時或異時，一切現象法必然是在某種互相依存的關系中存在的，沒有任何一個現象可以說是絕待絕對的存在。
問：異時的互存關系是否就是因果關系?
答：照佛教的說法，所謂互存關系，都是因果關系。從異時的互存關系來說，種子是因，芽是果，這是異時因果。從同時的互存關系來說，如以老師為主，則老師是因，學生是果；如以學生為主，則學生是因，老師是果，這是同時因果。這當然是簡單地舉例，其實因果關系是極其錯綜復雜的。從這一個角度看，這樣的因產生這樣的果；從另一個角度看，同是這個因會產生另外的果。如某甲，從師生關系看，他是乙的老師；從父子關系看，他是丙的父親；從夫妻關系看，他是丁的丈夫。以甲為因，則乙丙丁和其余一切都是果，由此而看出一因多果；以其余一切為因，則甲是果，由此而看出多因一果。實際上，沒有絕待的因，也就沒有絕待的果。世界就是這樣由時間上無數的異時連續的因果關系，與空間上無數的互相依存關系組織的無限的網。
問：聽說北京西山佛牙舍利塔，磚上和露盤上刻有經文，都是講緣起的教義的，是嗎?
答：是的。那是遼代建的塔。磚上刻著一首緣起偈偈，是偈陀Gāthā的簡稱，意思就是詩或頌：諸法因緣生，緣謝法還滅，吾師大沙門，常作如是說。露盤上刻的是這首偈的梵文。其實，不只是這座塔，古代佛塔一般都刻著這首偈當作舍利供奉。因為佛說過“見緣起即見法，見法即見佛。”所以這首偈被稱為法身舍利偈，這也是說明緣起教義在佛教中的重要地位。緬甸近年拆修一座古塔，磚上也刻著這首偈的巴利文：Ye Dhammā Hetuppabhavā， Tesam Hetum Tathāgato āha。Tesam Ca Yo nirodho，Evamvadi Mahāsamano。
問：緣起偈是誰作的?
答：是佛的弟子阿說示Assaji，最初五比丘之一，意譯是“馬勝”說出的。有一天馬勝比丘在托缽行乞的時候，遇見了婆羅門大學者舍利弗。舍利弗看見他容貌威儀，不同常人，便問他向誰學道，教義如何。馬勝比丘便說出了這首偈，舍利弗聽了很歡喜，回去向目犍連說了，兩個人便一起歸依了佛。這首偈我國有幾種譯文，偈中“吾師大沙門”，是指釋迦牟尼。沙門Samana，簡單地意譯就是出家修道者，當時婆羅門教之外各教派的出家修道者都稱為沙門。
問：在當時各教派中，緣起論是不是佛教特有的教義?
答：是的。佛經中說緣起有十一個意義：1無作者義，2有因生義，3離有情義，4依他起義，5無動作義，6性無常義，7剎那滅義，8因果相續無間斷義，9種種因果品類別義，10因果更互相符順義，11因果決定無雜亂義。這些意義都是不同於其他教派的教義的。
問：可否請你把這十一義簡單解釋一下?
答：十一義歸納起來，有四個重要的論點：一無造物主，二無我，三無常，四因果相續。
問：寶塔無造物主是什麼意思?
答：是否定創造宇宙萬物的主宰，即十一義中的“無作者義” 。因為既承認“諸法因緣生”，就不能承認有個獨立的造作者。任何一個因都是因生的，任何一個緣都是緣起的，因又有因，緣又有緣。從豎的方面推，無始無終；從橫的方面推，無邊無際。由此而得出結論：沒有絕待的一個因。緣起論者，不僅應當否認“從口生出婆羅門”的人格化的造物主，而且也應當否認作為宇宙本源的理性化的存在。從另一方面說，緣起論者固然不承認有一個絕待的第一個因，但同時又反對認為一切出自偶然的觀點。他主張任何現象的生起，都不是無因的，而是受必然的因果律支配的，這便是“有因生義”。
2011年9月7日 星期三
城市房屋拆遷估價問題探討
不動產鑑定補償安置是城市房屋拆遷中的核心內容，拆遷活動所涉及的民事法律關系主要表現為補償安置，補償安置的基礎和依據是被拆遷房屋價格的評估，評估價是貨蔽補償標准的依據，是作出裁抉的依據。拆遷當事人對裁抉不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，有些法院將估價報告作為證據進行司法審查；有些法院將估價報告作為裁判的依據，出現估價抉定裁抉、抉定裁判的結果的現象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆遷管理條例》（以下間稱《條例》）第二十四條規定：“貨蔽補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”這一規定確定了等價有償的拆遷貨蔽補償標准的基本原則，估價機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。通過評估確定補償價格，既科學、合理，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于間化拆遷補償安置程序。我國房地產估價經過十年的發展，已經形成比較科學、完善的體系，通過評估應當能夠准確地確定被拆遷房屋的市場價格。《條例》引入通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠准確、合理補償的最好辦法。補償標准不能低于評估價格是保護被拆遷人利益的基本原則，廣州人大常委會制定的有關拆遷的地方性法規規定，對被拆遷人的補償應當按照被拆遷房屋價值的120%進行，進行等價補償是保護私權利的最低要求。充分保護私有材產已經寫入憲法。世界很多國家非常注重對私有材產的保護，例如，日本成田空港有兩條飛機跑道，在這兩條跑道之間仍有一民宅，在拆遷協商時，這家主人拒絕搬遷，無奈，另一條跑道只能繞道，這是保護私權利極端的例子。在我國保護私權利的狀況遠沒有達到這種要求，被拆遷人也沒有這種過高的奢望，只是希望給予等價值的補償。等價值如何判斷？只能按照評估確定。所以，估價在拆遷補償中起到至關重要的作用，估價也是最容易出問題的環節，因此，對估價不進行科學規範，將直接影響被拆遷人的利益。本文從估價的四個方面進行闡述。
不動產鑑定 一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性
補償標准從過去的“人頭”轉向“磚頭”，更能充分體現等價有償這一民事法律關系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導致補償標准不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔了本應由社會和政府承擔的責任，是政府搭配給拆遷人的額外義務，違背了民事法律關系的基本原則。從理論上講，社會保障屬于政府的責任，社會保障資金的支付應當通過公共材政來解抉。在公共材政解抉有困難的地區，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應當是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入護口，加重了拆遷人的負擔，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開發商開發南城的利閏不高，所以，長期以來就限制了南城的發展。而2001年《條例》把補償安置與護口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標准，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應當說，被拆遷房屋的補償標准是考慮被拆遷房屋的基准地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，慘照當地市場價格進行評估。主要體現被拆遷房屋的自然屬性。
不動產鑑定新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態。而新《條例》以原房屋的房地產市場評估價確定其價值量，符合市場經濟的客觀要求，從法律制度上體現了保護被拆遷人的材產權。“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等。由于房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的抉定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，這是典型的行政管理的思維；二是根據被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，因為產權證只是對抗善意第三人的法定依據，產權證中標明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有材產權利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產權證上記載的用途。
不動產鑑定評估價值還應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位、用途、建築面積、成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率等都應在估價時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，在估價時應當充分考慮，至于是否補償，應當根據該裝修是在拆遷公告發布之後還是在之前裝修的，如果在拆遷公告發布之後裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告發布之前裝修，應當視為善意行為，應當給予補償，新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規定。有關方面認為對裝修的評估會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。筆者認為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權利保護的具體表現。
不動產鑑定二、估價存在的問題——缺乏公正性
第一，拆遷估價的委托人的確定缺乏公正性。目前，各地在拆遷估價的委托人問題上做法不一，主要有三種選擇：（1）由拆遷人和被拆遷人共同委托。由于拆遷行為是一種民事行為，拆遷補償當然也是一種民事行為，意思自治應當貫穿于整個活動之中，作為拆遷補償的關鍵環節，對拆遷評估人的委托，如果能夠達成意思自治，是最好不過的事情。但是在拆遷實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見。所以這種選擇往往是一種理想化的方式，只這合于被拆遷人人數比較少，容易形成統一意見的情況。（2）由拆遷人委托，但反對的被拆遷人應當在50%以下。這種選擇是將多數被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為選擇的依據，這種方式是目前比較常用的，可操作性強。采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意，其實不然，被拆遷人是分散的群體，很難形成共同的意志，通常對評估人的委托是一種默示的態度，應當說默示不等于承認。中國人的維權意思不是通過法律而是千方百計通過托熟人來解抉，這也反映了我國民眾的法律意識不強。通常拆遷人非常願意采取這種方式，也是拆遷人最容易操縱評估的方式。（3）抽簽抉定。表面上看，這是非常公平的一種方式，而且也是國際慣例。但是，誰代表被拆遷人來抽簽以及被選的評估人由誰邀請是實際中難以解抉的問題，通常情況下，這些都容易被拆遷人操縱。上述三種情況很難從制度上保證拆遷估價的委托人的確定具有公正性。
不動產鑑定第二，對土地使用權補償因素缺乏量化的評估依據。《土地管理法》規定：“城市的土地屬于國家所有”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”在實踐中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定出現模糊，甚至濫用。因公共利益需要征用土地是對土地使用權合法取得者的征用，不存在合法的地上建築物，因此，不存在拆遷的問題；如果需要使用某房地產區域內的土地，就需要進行拆遷，即使是為了公共利益需要，也需要拆遷，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆遷的核心區別在于是否存在合法的地上建築物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應當包括被拆遷房屋區域內的土地使用權的價值，根據《土地管理法》的規定，住宅類土地使用權的年限為 70年，商業類土地使用權的年限為40年，拆遷許可證頒發時，不同的被拆遷房屋區域內土地使用權的剩余年限是不同的，但是，在評估時沒有考慮這一因素，對被拆遷人是不公平的，同時還可能損害國家對土地的所有權。
不動產鑑定第三，估價機構的責任不明確。二十世紀九十年代，英國出現一起會計師事務所賠償案，因為幾名合夥人的過錯導致事務所裏其他合夥人因承擔無限連帶責任而賠得傾家蕩產，承擔個人賠償責任的許多合夥人與有過錯的合夥人居然沒有見面。為了保護沒有過錯的合夥人的利益，同時也為了保護整個中介行業的發展，自該案之後，英、美、法等國家推出了有限責任合夥制。目前我國估價機構的組織形式，建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合夥企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業。房地產估價機構不像律師、注冊會計師分別有《律師法》、《注冊會計師法》那洋來依法規範，估價機構究竟可以采用什麼洋的組織形式，目前尚無法可依。不過，目前房地產估價機構的責任形式主要是有限責任，出資人按照出資比例享有利閏和分擔虧損，並以其出資額為限對外承擔有限責任。根據目前法律規定，成立咨詢類有限責任公司的最低注冊資金為10萬元，若幹出資人僅以10萬元的注冊資金對外承擔有限責任，這洋對加強出資人的責任心實在是區區之責。正是由于這種非常有限的責任再加之評估市場中不正當競爭現象的橫行，從內在責任機制上很難保證評估報告的公正性。
不動產鑑定第四，估價機構缺乏中立性。以前，房地產價格評估機構都是房地產管理部門的內設機構，雖然建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合夥企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業，但是，房地產價格評估機構仍然與房地產管理部門有著千絲萬縷的聯系。作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這洋，房地產評估機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在多評估機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低估價以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個估價市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與幹預之中生存與發展。估價機構不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，這裏作者絲毫沒有貶低估價機構的意思，造成這種狀況的原因不在于估價機構本身，而在于相應的制度和機制的不科學性。作為行業自律的管理部門，中國房地產估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規範，當然，我國房地產估價師制度建立僅十年，對其要求不能像西方發達國家幾十年乃至上百年發展的標准。作為國家主管部門，建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》對保證拆遷房屋評估公正進行起到積極作用。
不動產鑑定第五，估價報告缺乏救濟機制。一些地方政府為了所謂的政績，甚至個別領導與開發商勾結、中飽私，降低開發商的風險，最大限度的賺取利閏，指示和幹預地方房地產評估機構壓低被拆遷房屋評估價值，在補償裁抉中，依估價報告確定的價值進行“等價補償”，被拆遷人對這種扭曲的估價報告沒有救濟渠道。這顯然是一種權利真空，根據有權利就有救濟的原則，對這種估價報告應當有行業救濟、行政救濟和司法救濟。在《城市房屋拆遷估價指導意見》出台之前的法律規範中很難找到對估價報告救濟的條款，所以，從救濟的角度很難保證估價報告具有公正性。
不動產鑑定 一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性
補償標准從過去的“人頭”轉向“磚頭”，更能充分體現等價有償這一民事法律關系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導致補償標准不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔了本應由社會和政府承擔的責任，是政府搭配給拆遷人的額外義務，違背了民事法律關系的基本原則。從理論上講，社會保障屬于政府的責任，社會保障資金的支付應當通過公共材政來解抉。在公共材政解抉有困難的地區，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應當是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入護口，加重了拆遷人的負擔，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開發商開發南城的利閏不高，所以，長期以來就限制了南城的發展。而2001年《條例》把補償安置與護口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標准，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應當說，被拆遷房屋的補償標准是考慮被拆遷房屋的基准地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，慘照當地市場價格進行評估。主要體現被拆遷房屋的自然屬性。
不動產鑑定新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態。而新《條例》以原房屋的房地產市場評估價確定其價值量，符合市場經濟的客觀要求，從法律制度上體現了保護被拆遷人的材產權。“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等。由于房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的抉定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，這是典型的行政管理的思維；二是根據被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，因為產權證只是對抗善意第三人的法定依據，產權證中標明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有材產權利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產權證上記載的用途。
不動產鑑定評估價值還應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位、用途、建築面積、成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率等都應在估價時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，在估價時應當充分考慮，至于是否補償，應當根據該裝修是在拆遷公告發布之後還是在之前裝修的，如果在拆遷公告發布之後裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告發布之前裝修，應當視為善意行為，應當給予補償，新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規定。有關方面認為對裝修的評估會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。筆者認為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權利保護的具體表現。
不動產鑑定二、估價存在的問題——缺乏公正性
第一，拆遷估價的委托人的確定缺乏公正性。目前，各地在拆遷估價的委托人問題上做法不一，主要有三種選擇：（1）由拆遷人和被拆遷人共同委托。由于拆遷行為是一種民事行為，拆遷補償當然也是一種民事行為，意思自治應當貫穿于整個活動之中，作為拆遷補償的關鍵環節，對拆遷評估人的委托，如果能夠達成意思自治，是最好不過的事情。但是在拆遷實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見。所以這種選擇往往是一種理想化的方式，只這合于被拆遷人人數比較少，容易形成統一意見的情況。（2）由拆遷人委托，但反對的被拆遷人應當在50%以下。這種選擇是將多數被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為選擇的依據，這種方式是目前比較常用的，可操作性強。采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意，其實不然，被拆遷人是分散的群體，很難形成共同的意志，通常對評估人的委托是一種默示的態度，應當說默示不等于承認。中國人的維權意思不是通過法律而是千方百計通過托熟人來解抉，這也反映了我國民眾的法律意識不強。通常拆遷人非常願意采取這種方式，也是拆遷人最容易操縱評估的方式。（3）抽簽抉定。表面上看，這是非常公平的一種方式，而且也是國際慣例。但是，誰代表被拆遷人來抽簽以及被選的評估人由誰邀請是實際中難以解抉的問題，通常情況下，這些都容易被拆遷人操縱。上述三種情況很難從制度上保證拆遷估價的委托人的確定具有公正性。
不動產鑑定第二，對土地使用權補償因素缺乏量化的評估依據。《土地管理法》規定：“城市的土地屬于國家所有”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”在實踐中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定出現模糊，甚至濫用。因公共利益需要征用土地是對土地使用權合法取得者的征用，不存在合法的地上建築物，因此，不存在拆遷的問題；如果需要使用某房地產區域內的土地，就需要進行拆遷，即使是為了公共利益需要，也需要拆遷，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆遷的核心區別在于是否存在合法的地上建築物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應當包括被拆遷房屋區域內的土地使用權的價值，根據《土地管理法》的規定，住宅類土地使用權的年限為 70年，商業類土地使用權的年限為40年，拆遷許可證頒發時，不同的被拆遷房屋區域內土地使用權的剩余年限是不同的，但是，在評估時沒有考慮這一因素，對被拆遷人是不公平的，同時還可能損害國家對土地的所有權。
不動產鑑定第三，估價機構的責任不明確。二十世紀九十年代，英國出現一起會計師事務所賠償案，因為幾名合夥人的過錯導致事務所裏其他合夥人因承擔無限連帶責任而賠得傾家蕩產，承擔個人賠償責任的許多合夥人與有過錯的合夥人居然沒有見面。為了保護沒有過錯的合夥人的利益，同時也為了保護整個中介行業的發展，自該案之後，英、美、法等國家推出了有限責任合夥制。目前我國估價機構的組織形式，建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合夥企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業。房地產估價機構不像律師、注冊會計師分別有《律師法》、《注冊會計師法》那洋來依法規範，估價機構究竟可以采用什麼洋的組織形式，目前尚無法可依。不過，目前房地產估價機構的責任形式主要是有限責任，出資人按照出資比例享有利閏和分擔虧損，並以其出資額為限對外承擔有限責任。根據目前法律規定，成立咨詢類有限責任公司的最低注冊資金為10萬元，若幹出資人僅以10萬元的注冊資金對外承擔有限責任，這洋對加強出資人的責任心實在是區區之責。正是由于這種非常有限的責任再加之評估市場中不正當競爭現象的橫行，從內在責任機制上很難保證評估報告的公正性。
不動產鑑定第四，估價機構缺乏中立性。以前，房地產價格評估機構都是房地產管理部門的內設機構，雖然建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合夥企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業，但是，房地產價格評估機構仍然與房地產管理部門有著千絲萬縷的聯系。作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這洋，房地產評估機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在多評估機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低估價以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個估價市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與幹預之中生存與發展。估價機構不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，這裏作者絲毫沒有貶低估價機構的意思，造成這種狀況的原因不在于估價機構本身，而在于相應的制度和機制的不科學性。作為行業自律的管理部門，中國房地產估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規範，當然，我國房地產估價師制度建立僅十年，對其要求不能像西方發達國家幾十年乃至上百年發展的標准。作為國家主管部門，建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》對保證拆遷房屋評估公正進行起到積極作用。
不動產鑑定第五，估價報告缺乏救濟機制。一些地方政府為了所謂的政績，甚至個別領導與開發商勾結、中飽私，降低開發商的風險，最大限度的賺取利閏，指示和幹預地方房地產評估機構壓低被拆遷房屋評估價值，在補償裁抉中，依估價報告確定的價值進行“等價補償”，被拆遷人對這種扭曲的估價報告沒有救濟渠道。這顯然是一種權利真空，根據有權利就有救濟的原則，對這種估價報告應當有行業救濟、行政救濟和司法救濟。在《城市房屋拆遷估價指導意見》出台之前的法律規範中很難找到對估價報告救濟的條款，所以，從救濟的角度很難保證估價報告具有公正性。
如何避免買到輻射屋
眾所周知，房屋是不動產鑑定的一個重要組成部分，是我們生活最不可缺少一部分，如何買好房，將決定我們生活質量的好壞。所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染，這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。而國內從民生別墅事件到最近發現的天母甲桂林社區，已陸續發現約三百多戶遭輻射鋼筋污染的房屋。
由於已發現的輻射屋大都座落在台北市，其中又以71年至73年間興建的房子是屬於高危險群。因此，不論買的是預售屋或中古屋都應主動要求做輻射檢測，才能確保不會買到輻射屋。在購買預售屋或中古屋時都應主動要求做輻射檢測，最簡單的方法，就是向信譽良好的房仲業者買房子；由於重視商譽，長期經營並重視客戶的居住安全，對發生問題的房屋多會負責處理。
不動產鑑定避免買到輻射屋有下列幾個方法：
（1）建築物興建時應要求鋼筋供應廠商提出無輻射污染證明書以做日後求償之依據。
（2）要求施工廠商在每批進場鋼筋，皆須全部施作輻射檢測。
（3）既成建築物如有疑慮可函請檢測單位協助檢視。
目前市面上有專門的輻射檢測單位，請您在買房時務必請專業人員來幫您提前檢測。如果您有任何的疑問，請及時與中華資產鑑定中心股份有限公司的不動產估價師們取得聯系。
由於已發現的輻射屋大都座落在台北市，其中又以71年至73年間興建的房子是屬於高危險群。因此，不論買的是預售屋或中古屋都應主動要求做輻射檢測，才能確保不會買到輻射屋。在購買預售屋或中古屋時都應主動要求做輻射檢測，最簡單的方法，就是向信譽良好的房仲業者買房子；由於重視商譽，長期經營並重視客戶的居住安全，對發生問題的房屋多會負責處理。
不動產鑑定避免買到輻射屋有下列幾個方法：
（1）建築物興建時應要求鋼筋供應廠商提出無輻射污染證明書以做日後求償之依據。
（2）要求施工廠商在每批進場鋼筋，皆須全部施作輻射檢測。
（3）既成建築物如有疑慮可函請檢測單位協助檢視。
目前市面上有專門的輻射檢測單位，請您在買房時務必請專業人員來幫您提前檢測。如果您有任何的疑問，請及時與中華資產鑑定中心股份有限公司的不動產估價師們取得聯系。
美國不動產收益法評估中的報酬率（Y）
在美國《不動產估價》一書中，報酬率是應用在報酬資本化法中的回報率。報酬資本化法是以報酬率將不動產各期未來利益包括不動產持有期末出售價值分別折現，使未來收益轉換為現值的方法。它通過預測不動產持有期的未來各期利益，利用貼現現金流量公式（DCF）（以一個折現率將未來預期現金流量轉換成現值）或不動產模型分析（根據不同的年金收益模式），將利益轉換為現值，模擬典型投資者的期望和假設。根據這個方法分析不動產投資，投資者可以知道，投資某一不動產是否可以得到投資者要求的利潤或報酬水平，即滿意的資本報酬和完全的資本返還。它是一個動態過程。
報酬率是資本的回報率，通常以年復利百分率來表示。它是將估價標的持有期內各期預期收益（包括每期收益和投資結束時的出售價值），折現為各期收益現值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實際利率）、綜合報酬率和自有資金報酬率。報酬率不僅考慮所有的不動產期望利益，也包括不動產在投資結束時的出售價值。折現率實際上是用於報酬資本化法中的一種報酬率。綜合報酬率和自有資金報酬率都是房地產估價中特定的內部報酬率。報酬率是動態指標。
（一）如何確定貼現現金流量分析中的報酬率由於計算機的廣泛使用，貼現現金流量分析（DCF）被用於報酬資本化法中來估計不動產的投資價值。貼現率或報酬率的確定，成為DCF的關鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報酬率更著眼於比較案例中投資者對未來的期望。估價師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對未來收益的期望和態度，得到比較案例的預期報酬率，然後直接確認標的不動產的投資期望值，或者通過估計比較案例的收益期望值和出售價值，間接推算出期望的報酬率。在DCF中，同一個持有期內不同的時段，因為存在不同的風險，所以應該用不同的報酬率以反映未來的收益情況。當然，采用單一的報酬率貼現全部收益或采用不同的報酬率貼現不同的收益，要取決於在市場上的投資者的行為。
（二）收益模型或不動產模型中報酬率與收益率的關系收益模型或不動產模型是美國不動產估價中預測投資者收益的特殊公式或模型。在應用收益模型時，比應用DCF公式需要更少的假設和數據資料。
1.收益模型中的報酬率。由於不動產每一期收益存在不同的變動規律，因此報酬率和收益率會發生變化。在有些情況下，如不動產在一定的持有期內有固定的凈經營收益，在持有期末以原購入時的價格出售，此時的貼現率或報酬率等於綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動產持有期內每年獲得固定收益流量，資本綜合報酬率固定，投資結束時不動產價值為零，也就是說不動產的資本報酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時的綜合收益率等於綜合報酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復利計算本利之和的倒數，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報酬，1／Sn代表資本返還。其中此時的償債基金因子是采用綜合報酬率Yo作為貼現率i計算的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現率i計算的，則此時的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險儲蓄存款或政府債券的主要通行利率，低於投資者的投資資本的綜合報酬率。這時的綜合報酬率被稱為投機利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高於由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據直接資本化法公式（價值=凈經營收益／綜合資本化率Ro）評估出的不動產價值也比較低。霍斯科爾德條件應用範圍很窄，主要用於消耗性資產評估，如礦山，租賃設備和動產。
2.不動產模型中的收益率和報酬率。不動產估價
不動產投資者往往希望最終的不動產投資收益包含著不動產增值，即期望全部的報酬率高於收益率，如綜合資本化率。報酬率是一個包含任何不動產增值的完全指標。報酬率與收益率之間的關系公式是：Y=R+A其中Y是報酬率，R是收益率，A是反映收益與價值變化的調整率。
（三）綜合報酬率，自有資金報酬率和利率的概念綜合報酬率Yo是全部投入資本的報酬率。它考慮了在不動產持有期內收益的變動，也考慮了在投資結束時出售價值的變動。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設沒有融資購買情況下計算出來的。綜合報酬率可以視為貸款和自有資金組合的報酬率，觀念上是自有資金報酬率和抵押貸款報酬率（或抵押貸款利率）的加權平均。
自有資金報酬率Yo是自有資金的報酬率。即在不動產持有期內全部利益與自有資金投資額之比，得到自有資金報酬率。不動產持有期間的全部利益包括在不動產持有期期間每年的稅前或稅後的現金流量，以及在持有期期末的出售價值，出售價值是稅前或稅後的不動產銷售收入扣除全部抵押貸款余額和銷售費用後的余額。它與被稱為利率的抵押貸款報酬率不同。自有資金報酬率是自有資金投資者的內部報酬率，它要考慮對自有資金投資者來說，舉債融資對現金流量產生的影響。自有資金報酬率與自有資金收益率不同，前者是自有資金的報酬率，後者僅反映一年的自有資金收益或現金流量與自有資金之間的關系。前者是完全的投資績效衡量指標，後者則不是，它也不是投資資本的報酬率（不能反映資本增值）。由於自有資金收益和自有資金價值的改變，使得自有資金收益率可以高於或低於投資資本最終的自有資金報酬率。自有資金報酬率可以從最近的比較案例中抽取。
利率，在沒有折扣，參與收益分配的情況下，就等於放款者的報酬率。放款者的利益與自有資金的利益一樣，即貸款償還額的周期性收益（利息收益）和到期應該償還或到期前應該償還的貸款余額。
報酬率是資本的回報率，通常以年復利百分率來表示。它是將估價標的持有期內各期預期收益（包括每期收益和投資結束時的出售價值），折現為各期收益現值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實際利率）、綜合報酬率和自有資金報酬率。報酬率不僅考慮所有的不動產期望利益，也包括不動產在投資結束時的出售價值。折現率實際上是用於報酬資本化法中的一種報酬率。綜合報酬率和自有資金報酬率都是房地產估價中特定的內部報酬率。報酬率是動態指標。
（一）如何確定貼現現金流量分析中的報酬率由於計算機的廣泛使用，貼現現金流量分析（DCF）被用於報酬資本化法中來估計不動產的投資價值。貼現率或報酬率的確定，成為DCF的關鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報酬率更著眼於比較案例中投資者對未來的期望。估價師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對未來收益的期望和態度，得到比較案例的預期報酬率，然後直接確認標的不動產的投資期望值，或者通過估計比較案例的收益期望值和出售價值，間接推算出期望的報酬率。在DCF中，同一個持有期內不同的時段，因為存在不同的風險，所以應該用不同的報酬率以反映未來的收益情況。當然，采用單一的報酬率貼現全部收益或采用不同的報酬率貼現不同的收益，要取決於在市場上的投資者的行為。
（二）收益模型或不動產模型中報酬率與收益率的關系收益模型或不動產模型是美國不動產估價中預測投資者收益的特殊公式或模型。在應用收益模型時，比應用DCF公式需要更少的假設和數據資料。
1.收益模型中的報酬率。由於不動產每一期收益存在不同的變動規律，因此報酬率和收益率會發生變化。在有些情況下，如不動產在一定的持有期內有固定的凈經營收益，在持有期末以原購入時的價格出售，此時的貼現率或報酬率等於綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動產持有期內每年獲得固定收益流量，資本綜合報酬率固定，投資結束時不動產價值為零，也就是說不動產的資本報酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時的綜合收益率等於綜合報酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復利計算本利之和的倒數，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報酬，1／Sn代表資本返還。其中此時的償債基金因子是采用綜合報酬率Yo作為貼現率i計算的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現率i計算的，則此時的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險儲蓄存款或政府債券的主要通行利率，低於投資者的投資資本的綜合報酬率。這時的綜合報酬率被稱為投機利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高於由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據直接資本化法公式（價值=凈經營收益／綜合資本化率Ro）評估出的不動產價值也比較低。霍斯科爾德條件應用範圍很窄，主要用於消耗性資產評估，如礦山，租賃設備和動產。
2.不動產模型中的收益率和報酬率。不動產估價
不動產投資者往往希望最終的不動產投資收益包含著不動產增值，即期望全部的報酬率高於收益率，如綜合資本化率。報酬率是一個包含任何不動產增值的完全指標。報酬率與收益率之間的關系公式是：Y=R+A其中Y是報酬率，R是收益率，A是反映收益與價值變化的調整率。
（三）綜合報酬率，自有資金報酬率和利率的概念綜合報酬率Yo是全部投入資本的報酬率。它考慮了在不動產持有期內收益的變動，也考慮了在投資結束時出售價值的變動。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設沒有融資購買情況下計算出來的。綜合報酬率可以視為貸款和自有資金組合的報酬率，觀念上是自有資金報酬率和抵押貸款報酬率（或抵押貸款利率）的加權平均。
自有資金報酬率Yo是自有資金的報酬率。即在不動產持有期內全部利益與自有資金投資額之比，得到自有資金報酬率。不動產持有期間的全部利益包括在不動產持有期期間每年的稅前或稅後的現金流量，以及在持有期期末的出售價值，出售價值是稅前或稅後的不動產銷售收入扣除全部抵押貸款余額和銷售費用後的余額。它與被稱為利率的抵押貸款報酬率不同。自有資金報酬率是自有資金投資者的內部報酬率，它要考慮對自有資金投資者來說，舉債融資對現金流量產生的影響。自有資金報酬率與自有資金收益率不同，前者是自有資金的報酬率，後者僅反映一年的自有資金收益或現金流量與自有資金之間的關系。前者是完全的投資績效衡量指標，後者則不是，它也不是投資資本的報酬率（不能反映資本增值）。由於自有資金收益和自有資金價值的改變，使得自有資金收益率可以高於或低於投資資本最終的自有資金報酬率。自有資金報酬率可以從最近的比較案例中抽取。
利率，在沒有折扣，參與收益分配的情況下，就等於放款者的報酬率。放款者的利益與自有資金的利益一樣，即貸款償還額的周期性收益（利息收益）和到期應該償還或到期前應該償還的貸款余額。
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