美國不動產收益法評估中的報酬率（Y）

在美國《不動產估價》一書中，報酬率是應用在報酬資本化法中的回報率。報酬資本化法是以報酬率將不動產各期未來利益包括不動產持有期末出售價值分別折現，使未來收益轉換為現值的方法。它通過預測不動產持有期的未來各期利益，利用貼現現金流量公式（DCF）（以一個折現率將未來預期現金流量轉換成現值）或不動產模型分析（根據不同的年金收益模式），將利益轉換為現值，模擬典型投資者的期望和假設。根據這個方法分析不動產投資，投資者可以知道，投資某一不動產是否可以得到投資者要求的利潤或報酬水平，即滿意的資本報酬和完全的資本返還。它是一個動態過程。

報酬率是資本的回報率，通常以年復利百分率來表示。它是將估價標的持有期內各期預期收益（包括每期收益和投資結束時的出售價值），折現為各期收益現值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實際利率）、綜合報酬率和自有資金報酬率。報酬率不僅考慮所有的不動產期望利益，也包括不動產在投資結束時的出售價值。折現率實際上是用於報酬資本化法中的一種報酬率。綜合報酬率和自有資金報酬率都是房地產估價中特定的內部報酬率。報酬率是動態指標。

（一）如何確定貼現現金流量分析中的報酬率由於計算機的廣泛使用，貼現現金流量分析（DCF）被用於報酬資本化法中來估計不動產的投資價值。貼現率或報酬率的確定，成為DCF的關鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報酬率更著眼於比較案例中投資者對未來的期望。估價師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對未來收益的期望和態度，得到比較案例的預期報酬率，然後直接確認標的不動產的投資期望值，或者通過估計比較案例的收益期望值和出售價值，間接推算出期望的報酬率。在DCF中，同一個持有期內不同的時段，因為存在不同的風險，所以應該用不同的報酬率以反映未來的收益情況。當然，采用單一的報酬率貼現全部收益或采用不同的報酬率貼現不同的收益，要取決於在市場上的投資者的行為。

（二）收益模型或不動產模型中報酬率與收益率的關系收益模型或不動產模型是美國不動產估價中預測投資者收益的特殊公式或模型。在應用收益模型時，比應用DCF公式需要更少的假設和數據資料。
1.收益模型中的報酬率。由於不動產每一期收益存在不同的變動規律，因此報酬率和收益率會發生變化。在有些情況下，如不動產在一定的持有期內有固定的凈經營收益，在持有期末以原購入時的價格出售，此時的貼現率或報酬率等於綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動產持有期內每年獲得固定收益流量，資本綜合報酬率固定，投資結束時不動產價值為零，也就是說不動產的資本報酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時的綜合收益率等於綜合報酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復利計算本利之和的倒數，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報酬，1／Sn代表資本返還。其中此時的償債基金因子是采用綜合報酬率Yo作為貼現率i計算的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現率i計算的，則此時的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險儲蓄存款或政府債券的主要通行利率，低於投資者的投資資本的綜合報酬率。這時的綜合報酬率被稱為投機利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高於由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據直接資本化法公式（價值=凈經營收益／綜合資本化率Ro）評估出的不動產價值也比較低。霍斯科爾德條件應用範圍很窄，主要用於消耗性資產評估，如礦山，租賃設備和動產。

2.不動產模型中的收益率和報酬率。不動產估價
不動產投資者往往希望最終的不動產投資收益包含著不動產增值，即期望全部的報酬率高於收益率，如綜合資本化率。報酬率是一個包含任何不動產增值的完全指標。報酬率與收益率之間的關系公式是：Y=R+A其中Y是報酬率，R是收益率，A是反映收益與價值變化的調整率。

（三）綜合報酬率，自有資金報酬率和利率的概念綜合報酬率Yo是全部投入資本的報酬率。它考慮了在不動產持有期內收益的變動，也考慮了在投資結束時出售價值的變動。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設沒有融資購買情況下計算出來的。綜合報酬率可以視為貸款和自有資金組合的報酬率，觀念上是自有資金報酬率和抵押貸款報酬率（或抵押貸款利率）的加權平均。

自有資金報酬率Yo是自有資金的報酬率。即在不動產持有期內全部利益與自有資金投資額之比，得到自有資金報酬率。不動產持有期間的全部利益包括在不動產持有期期間每年的稅前或稅後的現金流量，以及在持有期期末的出售價值，出售價值是稅前或稅後的不動產銷售收入扣除全部抵押貸款余額和銷售費用後的余額。它與被稱為利率的抵押貸款報酬率不同。自有資金報酬率是自有資金投資者的內部報酬率，它要考慮對自有資金投資者來說，舉債融資對現金流量產生的影響。自有資金報酬率與自有資金收益率不同，前者是自有資金的報酬率，後者僅反映一年的自有資金收益或現金流量與自有資金之間的關系。前者是完全的投資績效衡量指標，後者則不是，它也不是投資資本的報酬率（不能反映資本增值）。由於自有資金收益和自有資金價值的改變，使得自有資金收益率可以高於或低於投資資本最終的自有資金報酬率。自有資金報酬率可以從最近的比較案例中抽取。

利率，在沒有折扣，參與收益分配的情況下，就等於放款者的報酬率。放款者的利益與自有資金的利益一樣，即貸款償還額的周期性收益（利息收益）和到期應該償還或到期前應該償還的貸款余額。

美国不动产收益法评估中的收益率（R）

在美國不動產估價中，收益率（R）是用於直接資本化法中的回報率。直接資本化法是以收益率將單一年度收益期望值轉化成不動產價值的方法。它可以用來折現潛在總收益，有效總收益，凈經營收益或稅前現金流量。收益率是單一年度的收益與其房地產價值的比率，是靜態指標。一般以第一年度的收益除以價值來計算，也可以用各年平均收益作為代表性年收益來計算。應用收益率可以一步計算出不動產價值。已知標的不動產的年收益和收益率，即：價值=收益／收益率收益率分為綜合資本化率、期末資本化率、自有資金資本化率、抵押貸款資本化率（抵押貸款常數）、建築物資本化率、土地資本化率。這些比率之間存在著內在的聯系，其中，最基本的比率是綜合資本化率。

1.綜合資本化率。綜合資本化率（Ro）是房地產單一年度凈經營收益期望值與房地產總價值或總價格的比率。凈經營收益是房地產的有效總收益扣除經營費用後，但未扣除貸款本息償還額及帳面折舊額的余額。
計算綜合資本化率的方法有：市場抽取法，投資組合法（包括抵押貸款與自有資金組合和土地與建築物組合兩種）和債務保障公式，也可以從有效總收益乘數中求算。
市場抽取法要求市場發育良好，相同類型物業的銷售資料充足。在用這種方法計算Ro時，要求比較案例的與標的不動產具有相似性，否則要對存在的差異進行修正。估價師要搜集每宗比較案例的售價，收益，費用，融資條件，銷售時的市場條件，產權情況，風險狀況。確定每宗比較案例應按照相同的計算方式計算凈經營收益。例如，比較案例的凈租金每年上漲3%，綜合資本化率是10%，標的不動產的凈租金每年上漲2%，雖然二者在其他條件上具有相似性，但標的不動產不能以10%作為它的綜合資本化率，必須進行修正，後者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比較案例為一宗舊物業，購買時的Ro為10%，但在2年內需要重新裝修，標的不動產為剛竣工的新物業，雖然二者在同一區位，交易時間接近，收益但由於後者不需要從經營費用中扣除裝修費用，故不能用前者作為後者的綜合資本化率，應該進行修正，標的不動產的R.應該低於10%.應用市場提取法計算綜合資本化率的具體步驟是：第一步，估價師收集與標的案例具有可比性的比較案例，列出它們的售價，租金標準，費用，融資條件，市場狀況，銷售時間，產權狀況等資料。

第二步，估價師利用比較案例的資料，計算出每宗案例的凈經營收益，然後將具有可比性的每宗比較案例的凈經營收益除以售價，可以得到每宗不動產的綜合資本化率，並形成一個綜合資本化率取值範圍。

第三步，估價師確定標的不動產的綜合資本化率。可以根據其與比較案例的可比性，在比較案例估算出來的綜合資本化率一定的範圍內進行休整，在根據估價師的經驗判斷而形成。
投資組合法也是計算綜合資本化率的方法，一般可以分為兩種組合，即土地與建築物組合和抵押貸款與自有資金組合。在上個世紀中期以前，人們將不動產劃分為土地和建築物兩種投資成分。在估價中，由於貸款利率較低，資本投資收益穩定，估價師一般不考慮融資的問題和資本收益，僅使用實體剩余法分別計算土地的資本化率和建築物的資本化率。1959年，埃爾伍得對收益資本化法作出了重要的貢獻，他在估價中引進了“不動產總價值必須反映抵押貸款價值及自有資金價值”的觀念，即在估價中，不僅要分析土地和建築物的價值，也要分析抵押貸款和自有資金的價值，分別計算他們的資本化率 （即抵押貸款常數和自有資金資本率），以此來表達放款人和自有資金投資者的對投資的收益的判斷。這主要是由於通貨膨脹和不動產價值實質增值已經超過了建築物實體折舊對不動產價值的影響，以及不動產投資者投資行為日益復雜，收益流量不穩定，短期投資增多等因素形成的。

2.土地資本化率和建築物資本化率在投資組合技術中，應用到土地資本化率和建築物資本化率兩個技術指標。土地與建築物組合計算綜合資本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地價值占整個不動產價值的百分比B表示建築物價值占整個不動產價值的百分比RL表示土地的資本化率RB表示建築物的資本化率土地資本化率是土地的年凈經營收益與土地價值的比率，建築物資本化率是建築物的凈經營收益與建築物價值的比率。土地資本化率和建築物資本化率可以從市場資料中應用市場提取法計算出來。在建築物剩余法中，使用土地資本化率，建築物資本化率和其他資料可以計算建築物價值，將其與已知的土地價值相加，得到整個不動產價值。這種剩余法應用範圍非常有限，可以應用到不動產（指建築物折舊）有大量累計折舊的情況下計算不動產價值的估價目的。也可以用來直接衡量建築物對整個不動產價值的貢獻度。

3.抵押貸款常數和白有資金資本化率抵押貸款常數和自有資金資本化率應用在投資組合技術中計算綜合資本化率，抵押貸款與白有資金組合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示貸款價值比，是貸款占不動產總投資的百分比RM表示抵押貸款常數E表示自有資金占不動產投資的百分比RM表示白有資金資本化率抵押貸款常數是每年的本金和利息償還額之和與抵押貸款本金總額的比率。它是放款者所要求的放款的利率報酬。自有資金資本化率是不動產年度稅前現金流量與自有資金總額的比率。自有資金資本化率可以從充足的市場資料的比較實例中計算出來的，即由每一個比較案例的年度稅前現金流量除以自有資金總額得到。年度稅前現金流量通常是不動產持有期第一年的預期現金流量。自有資金資本化率是用來資本化自有資金的收益。
已知自有資金資本化率和抵押貸款利率，以及抵押貸款總額等資料，應用自有資金剩余法可以計算出自有資金的剩余收益，它對於分析新開發的不動產的絕對所有權（或稱為不動產的完全所有權權益，他不受其他任何權利的支配，僅受政府課稅，不動產征收的限制）收益，或者評估受特定抵押貸款限制的不動產的自有資金收益。

4.動產估價期初資本化率和期末資本化率期初資本化率是不動產被購入第1年的凈經營收益與不動產現值的比率。期末資本化率是用來估計不動產期末出售價值的綜合資本化率，它高於平均綜合資本化率和期初資本化率，這是因為在不動產持有期期末，建築物的經濟壽命已減少，獲得經收益的風險較高的原因。

關鍵看執行 利好商品房市場

21世紀不動產鑑定市場分析師齊凡介紹，包括天通苑、回龍觀、百環家園在內的許多經濟適用房小區，都有相當一部分房源被出租。

另外，許多房源在滿五年後即被出售，這都是與政府意願相違背的。“保障房本來是非常好的民生工程，但在監督監管上存在漏洞。為什麽許多老百姓對這麽好一個工程有意見，就是因為在保障房上相關部門未能做到公平公正。”

齊凡認為該政策是否能起到實際效果，還得看執行力度。“類似的政策一直是有的，可還是出了那麽多問題，其中原因是多方面的。

此外，齊凡認為該政策其實是對商品房市場利好。“一旦監管真正落實，那必將會有一部分租賃、購房需求被擠出，轉入商品房市場，這對於目前處於低谷的樓市其實是利好。”

家的安全是如此重要

家的安全是如此重要，　所以，當我們為家的美麗而奮鬥的時候，首先要為安全嚴格把關。

意識關：麻痺大意的思想要不得

輕鋼架裝修防火，首先需要業主樹立相關意識，在裝修前就要想到防火要求。法國“美頌巴黎”家裝總監朱宇紅告訴記者：“很多業主連一些基本的防火概念都不知道。比如，不同的材料有不同的防火等級，分為不燃性、難燃性、可燃性、易燃性。家庭裝修應考慮的防火部位主要有吊頂、牆面、地面、固定家具等。裝修時要提醒業主不要認為家中不可能著火就不重視防火。”

如果選擇了防火材料，但沒有挑選正規的裝修公司設計、施工，也有可能埋下不安全的隱患。應選擇正規的裝修公司，並簽訂正式合同，明確裝修用料的防火性能、工藝要求、售後服務、違約責任等內容。最好能選擇家裝監理公司，確保家裝工程達到質量驗收標準，使自身權益得到充分保障。

電路關：電氣線路必須規範鋪設

在家庭裝修過程中，最可能出現火情的是電氣線路。據統計，我國每年因電氣線路引發的火災佔火災總數的30%-40%，其中由於電流的熱效應引發的火災又占到電氣火災的90%以上。究其主要原因：一是建築物電氣線路設計存在嚴重的技術缺陷；二是用戶不規範用電；三是現行保護措施(總線保護)不合理，沒有對分支線路進行保護。

預防電氣線路的火情隱患，最重要的是電氣線路的鋪設。有關專家提醒：“第一，一定要選擇正規公司持有上崗証的電工施工；第二，在選擇導線時，要選擇正規廠商的絕緣銅芯線或阻燃絕緣銅芯線；第三，在吊頂或夾層內鋪設電氣線路時，一定要套穿絕緣金屬管或套穿阻燃管，且管內不可有接頭，因為電線接頭處理不好會直接造成短路、打火甚至爆燃。”

據介紹，正規的電線連接方式是錫焊，但卻有一些裝修隊或小公司為圖省事，將兩根電線隨便搭接在一起，然後用黑膠布纏繞起來就算完工。這樣容易造成電阻增大，使用時容易過熱，繼而發生短路事故。

材料關：盡量用阻燃材料或進行阻燃處理

現在市場上經銷的可供家庭裝修使用的材料品種很多，大多數人在選擇時考慮的是價格和款式，而沒有把材料的阻燃性放在首要位置。比如，大家都知道輕鋼龍骨更防火，但還是有很多人喜歡用木龍骨，因為施工方便、價格便宜。有的家庭鋪裝木地板，並在上面打蠟，牆上則使用掛毯、帷幕等易燃品作點綴，一旦著火，這些材料都會助長火勢。

因此，裝修時應盡量選擇阻燃材料，比如櫥櫃檯面建議選擇人造石或天然石材的檯面，塗料建議選擇聚合物防水材料，而不是目前一些家裝公司選用的聚氨酯防水塗料。慎選可燃材料，必須選用時可進行阻燃處理，比​​如在木龍骨表面塗刷兩遍防火塗料。家中的一些軟裝飾，如窗簾、沙發、地毯等，也應考慮選擇含阻燃材料的面料。壁佈和壁紙可採用在無色阻燃劑中浸泡或者噴塗的方式做防火處理，使其變得不容易燃燒。

工地關：油漆、稀釋劑、膠粘劑要獨立存放

施工工地管理不規範也會造成火災安全隱患。如裝修材料堆放雜亂，遍地鋸末、刨花；亂拉電線，施工用電和工人生活用電混雜；隨地扔煙頭；氣焊、電焊作業者無證上崗，無安全措施；在塗飾作業時吸煙等。為保證工地的消防安全，必須現場沒有火源，必須嚴格遵守施工紀律、規範施工。

溶劑、油漆類材料非常容易起火，所以油漆、稀釋劑、膠粘劑等材料必須單獨存放，並註意通風。

一些有助安全的經驗

施工作業行為方面：嚴禁明火作業，包括電焊、氣焊切割、大功率碘鎢燈照明等，因施工需要必須要進行電焊等作業時，工程部會配備專職人員清理施工現場，並持滅火器等器具在現場待命監督。

生活起居方面：嚴禁使用煤氣、​​電爐等明火燒煮器具，使用電飯煲、電磁爐等器具時，要求在金屬操作台上使用，不得在木質操作台上使用，每個施工隊都配備了金屬的多功能整理箱，平時放置生活用品，開伙時用作料理台。同時嚴禁在夏天使用燃燒式蚊香，推廣使用驅蚊劑和電蚊香。

材料使用方面：對容易導致電氣火災的產品嚴格把關，做到產品質量一票否決制，比如電線、線管、空氣開關等產品。在“美頌巴黎”，上述產品並沒有很多的品牌可供消費者選擇，但被留下的品牌都是世界頂尖產品。

施工工藝方面：對容易產生火災隱患的工藝進行大膽變革。如傳統的石膏板吊頂系統，市面上多采用木龍骨結構，但吊頂天棚內各類線管、暗盒縱橫密布，消費者使用中隱患不斷。 “美頌巴黎”棄用木龍骨，採用輕鋼龍骨系統，既增加了吊頂系統的可靠性，又杜絕火災隱患。

人員培訓方面：各類培訓不限於施工隊長層面，而是深入到每一個施工作業人員。如針對所有裝修工與裝修公司進行滅火器材使用的培訓、考核，以及滅火器材擺放的培訓、考核。

常用輕鋼架裝修材料燃燒性能一覽

寶麗板：內層系木質，表面有一層有色漆或清漆，較易燃燒，燃燒時分解出各種氣體，多有一定毒性。

聚苯乙烯塑料：有較好的耐水、耐腐蝕性，可作門窗的材料，燃燒時產生有毒氣體。

聚乙烯、聚丙烯：聚乙烯、聚丙烯以其耐衝擊、耐磨蝕的特點在裝飾材料中佔有一席之​​地，但均為易燃物質，燃燒產生有毒氣體。

有機玻璃：具有較好的透光率，常製作平板或瓦楞板供採光用，還可用作大型吊頂燈具。易燃，產生有毒氣體。

聚氯乙烯、酚醛樹脂：前者是硬的難燃自熄，軟的緩燃緩熄，產生刺激性氣體；後者是一種耐濕、耐熱、耐腐蝕的木材填料，緩燃緩熄，產生有毒蒸汽。

膠合板：燃燒性能與粘合劑有​​關。使用酚醛樹脂、三聚氫胺樹脂作粘合的膠合板防火性好，不易燃燒；使用尿素樹脂作粘合劑的，因其中摻有麵粉，防火性差，易於燃燒。用磷酸銨、硼酸和氧化亞鉛等防火劑浸過的膠合板難燃。

岩棉板和礦渣棉板：是新型的輕質絕熱防火材料，廣泛應用於工業和民用建築物屋面、牆體和防火門。

裝飾石膏板：為不燃材料，大量用於賓館、住宅、辦公樓、商店、車站等建築的室內牆和頂棚裝修。

難燃刨花板：是以木質刨花或木質纖維為原料，摻加膠粘劑、阻燃劑、防腐劑和防水劑等組料經壓製而成，屬於難燃性建築材料，除可應用於家具製造外，還被廣泛用於建築物的隔牆、牆裙和吊頂裝修。

防火玻璃：室溫條件下和火災初期，和普通平板玻璃一樣具有透光性能和裝飾性能；發生火災後，隨著火勢的蔓延擴大，火災區域溫度的升高，防火夾層受熱膨脹、發泡，形成很厚的防火隔熱層，起到防火隔熱和防止玻璃炸裂後脫落的作用。

“家裝游擊隊”到底有哪些害處呢？

家庭輕鋼架裝修是一項技術細節要求相當高、流程極其複雜的工程。僅是用於基礎裝修的材料就達100來種，各工種的工藝做法幾百個，驗收文件就有20多項。並且涉及到材料學、工藝學、材料與工藝力學等各項知識，還要考慮到環保、安全、防滲漏、工程壽命等問題。 “家裝游擊隊”無能力勝任裝修工程，用“家裝游擊隊”裝修很容易導致五大危害。

首先，電路安全問題：使用不達標電線和再生料電線；穿線管過薄或內徑過小或電線直接埋入牆體；電線連接不規範，產生斷電、打火現象；裝修後無水電路位置圖，出現問題無法維修，極易導致電氣火災及人身安全事故！自裝修導致的人員傷亡事故時有發生。

其次，水路安全問題：水路管材使用劣質產品或用冒牌產品，以次充好；打壓試驗不做或不按照標準打壓。極易導致漏水或水管爆裂等事故，不合格水管還會導致飲水二次污染。

第三，瓦工及防水安全問題：防水劑選用劣質產品；不按照技術要求塗刷施工，“瞞天過海”；水泥砂漿配比過低導致空鼓、脫落；水泥使用低標號、過高標號或冬儲水泥。極易導致漏水事故，一旦發生，必將給業主帶來嚴重的經濟損失，並殃及鄰里。

第四，吊頂安全問題：使用木龍骨；使用不合格的輕鋼龍骨；連接不牢固、不科學、技術錯誤；材料亂用、工藝混亂。該吊頂一經完成，即進入“倒計時”墜落狀態，對業主的生命安全構成極大威脅。

第五，室內空氣污染問題：輕鋼架施工隊吃住在工地，必導致TVOC超標；各類劣質油性材料使空氣污染物嚴重超標，將導致業主的新居變成“毒氣室”。

【網路上轉載分享】修熱水器有故事

    東風小屋的熱水器壞了。沒想到，修熱水器也修出一個故事來。
   
    我的經驗，市區購物，凡能送貨上門的都會註明“崇明地區除外”。當初裝修買地板，安裝工人的擺渡過江費得我出。另外，你再中意的貨，買之前都得打聽好，這貨這店在崇明有維修站，否則，趁早死心。你想想，東西壞了，你是打算接人來崇明修，還是抬著東西到市區去？
   
    我們住的東風地區在崇明人眼裡是崇明的鄉下，辦事更費勁。
   
    打電話去熱水器公司諮詢。接線員說，提前一天電話預約，第二天上門修理；上門前一​​小時，修理工會再次打電話確認。
   
    很科學很正規的程序，到底是大公司。
   
    假期有空了，我們推掉應酬，去崇明修熱水器。
   
    提前一天打電話，怕堵車遲到，我們專門約請師傅中午上門。接線員給了我崇明地區修理工的電話，並抄下我的手機號碼，說，萬一有變化，你們自己再聯繫。
   
    假期去崇明的遊客有20萬，路上堵車3個半小時，長江隧橋擁擠不堪，我們見縫插針地趕，總算在中午到了東風我們的家。
   
    收拾好浴室，等待修理師傅的到來。
   
    1：30，沒有電話。老公說我心太急。
   
    2：20，沒有電話。老公說，說好的，總該來，你安心做你的事。
   
    我不能安心。說好提前一個小時通知我們，2：30不來電話，說明修理工3：30都來不了。
   
    3：30，沒有電話。我急了。
   
    東風地區距離崇明縣城南門有35分鐘的汽車路程。以往辦什麼事情，一般下午4點以前就收場。在南門買空調，送貨的3點以前就送到，不然就改約第2天。崇明地大，來來去去動靜大，出門辦事要有提前量。
   
    我忍不住打電話。一個崇明口音的男人大聲地說：“我給你打過電話，號碼是錯的。現在晚了，只能明天來！”
   
    哦哦。號碼錯了，你怪誰？
   
    第二天一早，師傅自己來電話，問我熱水器的型號、哪裡壞、怎樣壞，我一一報去。他說，是主板壞了，要換主板，很貴，換不換？
   
    只能換啊。不過，你能不能來看一看？可能不是主板壞，以前同樣的情形也發生過，是限溫器跳閘了。
   
    不用看，我有數。換主板得到市區倉庫調主板過來，今天打電話，明天調配，後天送來，大後天我上門來修。
   
    啊，我扳手指一算，大後天，我們上班了！心裡嘀咕，他昨天為啥不問這些？
   
    師傅啊，我來不及的，能不能幫幫忙提前？
   
    你到時候來電話問，看看行不行。
   
    老公說，崇明的師傅挺好說話的。我卻心發虛，這事兇多吉少。
   
    果然，電話打去，師傅說，主板到不了啊……
   
    只能回市區了。修熱水器的事情以後再說。
   
    幾天后的一個早晨，被手機驚醒，一個崇明口音響起：你是東風的吧，今天上半天來修熱水器！
   
    我好久才回過神來，“抱歉啊，我人在上海，能不能另約時間？”“好，那你來崇明就打電話給我！”看了看手機，6點12分。老公書呆子，在被窩裡嘀咕，“這次怎麼不提前預約了？”
   
    終於又撈到去崇明的時間了。這時候，周圍很多朋友熟人、同事親戚都知道，我們又要去崇明修熱水器了。呵呵，動靜弄大了。
   
    一到崇明，趕緊跟師傅約時間。很順利，師傅說，明天午飯時候到。
   
    第二天，怕師傅忘了，一早就去電話。師傅說，沒錯，吃午飯時到。
   
    早早地清空浴室，好讓師傅幹活轉身方便。
   
    吃過午飯，師傅沒到。
   
    快3點了，還是沒到。
   
    正奇怪著急，電話響了，還是那個熟悉的崇明口音：“我在南門……”原來他此刻在縣城南門，不能過來修熱水器了，因為車子壞了。
   
    啊？
   
    “明天一早，8點到你家，等著哦！”
   
    這次，師傅說的是具體鐘點，而不是某個籠統的時間，熱水器該修成了吧？
   
    第二天早上，樓下一陣摩托車聲響，我探頭從窗口望去，一個高高瘦瘦的小伙子，一輛嶄新的藍色摩托​​車，很瀟灑地停了下來，幾乎同時，收音機“嘟嘟”報時：“現在是北京時間8點正！”
   
    老公刷著牙，滿嘴牙膏地嘟噥：“這麼準時？寫進文章，人都會說你誇張！”

熱水器售後服務點要看清楚

移機留下“山寨”名片

    幾年前王先生家曾搬過一次家，家裡的海爾牌熱水器也同時移機到新的住所。王先生說，移機時他妻子在外面找到了幾位自稱是海爾售後服務的人員。在熱水器安置好了以後，“其中一位看著很熱心的工人留給我一張名片，看著很正規，上面寫著'海爾售後'的字樣。”王先生說，“這個名片我留了下來。”

    屢修不好“售後”消失

    去年11月底，熱水器不知什麼原因突然不能加熱了，王先生把這張名片找了出來，上面的電話居然打通了。維修人員上門修理，經過檢查以後，換了“溫控器”等幾個部件，共收取了160餘元。

    到了今年3月中旬，熱水器又不能加熱了，王先生又找到了“售後”，對方又給換了一個溫控器。

    沒想到用了一段時間後，熱水器又出了問題。 “接通電源以後，裡面的水一直處於燒開狀態，而不能自動斷電了。”王先生又一次找到“售後”，這次維修人員檢修後告訴他，這台熱水器情況比較複雜，要回去商量一下，然後就再也聯繫不上了。

    修理點竟是“山寨貨”

    王先生在網上找到了海爾公司的廠家，想問問這到底是什麼情況。誰知當他把這張“售後服務點”的電話告訴廠家以後，廠家稱這不是海爾售後的電話，並把海爾公司在石家莊的售後服務電話告訴了他，售後服務人員很快解決了故障。